나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57317 [3] 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 점포, 근린생홀시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 버스 정류장과의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호외 6개호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 물탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~7는 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택 : 후첨 '내부구조도'참조) 으로
이용 중임.

설비내역

본건 기호1~7는 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로 공동주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도
시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-
26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~7의 임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57317 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3, 1에스티하우스 2층203호

신 주소: 경기도 수원시 권선구 세지로112번길 33-14 (권선동), 1에스티하우스 2층203호

건물명: 1st House (1에스티하우스)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 229,000,000원

토지면적: 25.14㎡ (약 7.6평)

건물면적: 43.11㎡ (약 13.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 물건현황

2.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변환경: 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 토지는 서측으로 세로(도로)와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

2.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 문

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 15일

* 확정일자: 2021년 2월 26일

* 배당신고일자: 2025년 5월 1일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

2.2. 2.등기부 요약

* 소유권보존: 이지은 (접수일자: 2021-02-18)

* 말소기준권리 (근저당): 농업협동조합자산관리회사 (접수일자: 2021-02-18, 권리금액: 996,000,000원)

* 근저당: 이상원 (접수일자: 2023-04-14, 권리금액: 80,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 문병진 (접수일자: 2025-05-01, 권리금액: 140,000,000원) - 말소 (전입일자: 2021-03-15, 확정일자: 2021-02-26)

* 임의경매: 군자농업협동조합 (접수일자: 2025-08-12, 권리금액: 987,551,101원) - 말소 (본건 수원지방법원 2025타경57317)

* 강제경매: 문병진 (접수일자: 2025-10-15) - 말소 (본건 수원지방법원 2025타경58232)

* 등기부채권 총액: 1,216,000,000원

2.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

2.3. 상권분석

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 지역 내 기본적인 상권 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다.

2.4. 생활정보

* 교육: 인근에 권선초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 건물 준공: 2021년 2월 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 문제는 적을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 대항력이 없는 임차인(문 )이 존재하나, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 주변 시설: 본건 인근에 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

* 건축 규제: 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석 시 복잡성이 있으나, 등기부상으로는 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

3. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 권선초등학교 남측 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 등기부상 인수해야 할 권리 부담은 없으나, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

4. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 최신 건축물로서의 장점을 가집니다.

* 입지 조건: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 권리 관계: 대항력 없는 임차인이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 지역 수요: 권선동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

5. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (전용면적 기준, ㎡당 가격):

* 건물명 '권선하우스', 면적 42.85㎡, 2019년 건축, 2026년 3월 매매가 195,000,000원 (약 4,550,000원/㎡)

* 건물명 '투데이', 면적 50.98㎡, 2021년 건축, 2026년 3월 매매가 197,000,000원 (약 3,860,000원/㎡)

* 건물명 '제이빌', 면적 75.82㎡, 2023년 건축, 2026년 7월 매매가 350,000,000원 (약 4,620,000원/㎡)

본건 전용면적은 43.11㎡이며, 건축 연도는 2020-2021년경입니다.

인근 유사 면적 및 건축 연도의 실거래가 추세를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가는 229,000,000원입니다.

예상 입찰가: 185,000,000원 ~ 205,000,000원

상기 예상 입찰가는 주변 시세, 감정가, 본건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정한 수치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.