나이스옥션 법원경매 성남 2024타경65992 [1] 경기도 성남시 분당구 삼평동 713 천석미래로주건축물제1동 4층426호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2024.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 삼평동 소재 "송현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 교육시설, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상4층 중 4층으로서,
사용승인일: 2018.05.10
외벽: 석재붙임 마감등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기준 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비와 승강기 설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 자동차관련시설(주차장 제1종근린생활시설 업무시설)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(판교), 주차장, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-02-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-02-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경65992 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 삼평동 713 천석미래로주건축물제1동 4층426호

신주소: 경기도 성남시 분당구 동판교로266번길 14 (삼평동)

용도: 자동차 관련시설 (주차장, 제1종근린생활시설, 업무시설)

감정가: 260,000,000원

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.049㎡ (약 1.83평)

건물면적: 27.85㎡ (약 8.42평)

건물지분: 27.85㎡ (약 8.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 분당구 삼평동 소재 "송현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 교육시설, 공원 등이 소재하고 있음.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통 상황이 양호함.

본건 토지는 서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있음.

물건이 위치한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(판교)으로 지정되어 있으며, 주차장, 중로3류(폭 12m-15m) 용지에 해당함.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속해 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 02월 29일자 삼성세무서장의 압류(갑10).

선순위 임차권: 김푸름 (을구 1번).

보증금: 220,000,000원.

전입일자: 2020년 01월 02일.

확정일자: 2019년 12월 05일.

대항력: 있음.

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 1번 임차권이 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음.

임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 최종 배당표 확인 시 반드시 재검토해야 할 사항임.

기타 권리로는 다수의 소유권이전, 신탁등기말소, 상속, 지분압류, 전부이전 등이 등기부에 기재되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

건물은 자동차 관련시설, 제1종근린생활시설, 업무시설 용도로 이용 가능하며, 현재는 오피스텔로 이용 중임.

물건지 북측 인근에 송현초등학교가 위치하며, 주위에는 아파트단지, 공원 등이 있어 주거 및 교육 환경이 조성되어 있음.

판교 지역에 위치하여 IT 기업 밀집 지역 인근에 속하며, 이에 따른 업무 시설 및 관련 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

인근 상업 시설 및 업무 시설과의 연계성이 좋음.

주변 유사한 오피스텔 및 근린생활시설과의 경쟁이 예상되나, 판교 지역의 지속적인 개발로 인해 상권 활성화 가능성이 높음.

1.4. 생활정보

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이함.

송현초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

주변 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

판교테크노밸리가 인근에 위치하여 직주근접성이 우수한 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점임. 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하므로 입찰 전 배당 분석이 필수적임.

등기부등본 상 다수의 압류 및 소유권 이전 기록이 존재하여 권리 관계가 다소 복잡함.

건축물 용도가 자동차 관련시설로 되어 있으나, 오피스텔로 이용 중임. 향후 용도 변경 및 관련 법규 검토가 필요할 수 있음.

비행안전제2구역(전술)에 해당하므로, 관련 법규에 따른 건축 제한 사항이 있을 수 있음.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아 생활 환경에 부정적인 영향은 없을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 분당구 삼평동에 소재한 구분건물로, 판교 지역의 우수한 입지 조건을 갖춘 투자 가치가 있는 물건임.

2018년 사용 승인되어 건물이 비교적 신축에 해당하며, 주변 주거 및 업무 단지와 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

다만, 220,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 배당 현황을 면밀히 분석하여 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 매우 중요함. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와는 별개로, 최종 배당표를 반드시 확인해야 함.

1.7. 투자 포인트

판교 지역의 성장 잠재력: IT 밸리 중심지로 지속적인 개발 및 가치 상승 기대.

신축 건물: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 관리 부담이 적음.

다양한 활용 가능성: 오피스텔 외 업무시설, 근린생활시설 등으로 활용 가능하여 임대 수익 다각화 가능.

우수한 직주근접성: 판교테크노밸리 인근으로 관련 종사자들의 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 260,000,000원

인수 가능한 임차 보증금: 220,000,000원 (김푸름)

예상 입찰가는 낙찰 후 매수인이 부담하게 될 총 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못하면 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서, 단순 계산 시 감정가에서 인수될 수 있는 보증금을 제외한 금액을 고려할 수 있습니다: 260,000,000원 - 220,000,000원 = 40,000,000원.

그러나 이는 실제 입찰가 산정에 있어 매우 기초적인 고려 사항일 뿐입니다. 실제 입찰가는 물건의 현재 시세, 향후 예상 임대 수익률, 공실률, 명도 비용, 법적 절차 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 임차 보증금 인수 가능성이 명시되어 있으므로, 반드시 최종 배당표를 확인하여 실제 인수될 금액을 명확히 파악한 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.