나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50075 [2] 경기도 하남시 망월동 1155-4 에스알광장프라자 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바른 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 미사중앙초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 , 업무시설, 아파트, 점포주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 117, 118호이며, 외벽: 돌 붙임 및 강화유리 등, 내벽: 페인팅 등, 창호: 알루미늄 창문 등.

이용상태

공부상 제2종근린생할시설(일반음식점)이나 현황은 공실임.

설비내역

승강기, 소화전, 화재경보기, 도시가스, 지하주차장, 급배수 및 위생 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

방형이며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 40미터, 남서측으로 약 10미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류 (폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시 설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허 가구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50075 (2)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1155-4 에스알광장프라자 1층 118호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실)

감정가: 1,439,000,000원

토지면적: 20.16㎡ (약 6.10평)

토지지분: 20.1648㎡ (약 6.10평)

건물면적: 49.20㎡ (약 14.89평)

건물지분: 49.2㎡ (약 14.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

경기도 하남시 망월동에 위치하며, 미사중앙초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 점포주택 등으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통 환경이 양호합니다. 북동측 약 40미터, 남서측 약 10미터 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 소로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.1. 1.주변 환경 및 교통

본 물건은 미사지구 내 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 미사중앙초등학교가 인근에 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

1.1. 2.토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 상업 활동에 적합한 용도지역입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 12일 접수된 하나은행의 근저당(을1)이며, 채권액은 2,160,000,000원입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸됩니다.

* 주식회사인덕개발 소유권이전5번신탁등기말소 (접수일자: 2023-07-12)

* 주식회사본가미트 소유권이전 (접수일자: 2023-07-12)

* 하나은행 근저당 (말소기준권리, 접수일자: 2023-07-12)

* 신용보증기금 가압류 (접수일자: 2023-12-18)

* 중소기업은행 가압류 (접수일자: 2024-01-30)

* 농업회사법인 가압류 (접수일자: 2024-02-02)

* 중소벤처기업진흥공단 가압류 (접수일자: 2024-02-16)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (접수일자: 2024-03-22)

* 소상공인시장진흥공단 가압류 (접수일자: 2024-04-02)

* 하남시 압류 (접수일자: 2025-03-19)

* 국민건강보험공단 압류 (접수일자: 2025-11-13)

* 유에스제십삼차유동화전문 임의경매 (접수일자: 2026-01-14)

등기부채권 총액은 3,692,988,206원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이며, 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 미사지구 상권은 공급 과잉 및 높은 공실률로 어려움을 겪고 있는 것으로 분석됩니다. 평균 집합상가 공실률이 경기도 평균보다 높으며, 일부 지역에서는 공실률이 70%에 달하는 상황도 보고되고 있습니다. 이는 과도한 공급, 높은 임대료, 온라인 소비 증가, 고금리 및 경기 침체 등이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

다만, 해당 지역은 젊은 인구층이 많고 대규모 택지 개발이 이루어져 배후 수요는 존재합니다. 또한, 하남시는 골목형 상점가 지정 등 상권 활성화를 위한 노력을 지속하고 있으며, 이에 따라 향후 상권 회복 가능성도 있습니다.

본 물건은 1층에 위치하여 입지상 이점을 가질 수 있으나, 현재 공실 상태임을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 미사중앙초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 상업지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 장기화 가능성: 미사지구 상권의 전반적인 공실률이 높다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 36억 원 이상의 채권 총액은 경매 과정에서의 변동성을 키울 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특성상 일반 경매 물건과 다른 절차적 특수성이 있을 수 있습니다.

* 경쟁 심화: 주변 상업 시설 및 신규 공급으로 인한 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동, 미사지구 내 일반상업지역의 1층 근린상가입니다. 우수한 교통 접근성과 주변 배후 수요가 잠재적으로 존재하지만, 미사지구 상권 전반의 높은 공실률과 공급 과잉 문제는 중요한 투자 고려 사항입니다. 현재 공실 상태이며, 인수할 보증금은 없으나 임대 관계 미상으로 명도 시 주의가 필요합니다. 말소기준권리 이후 다수의 권리가 존재하지만 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 미사지구 상업지역 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 회복 가능성: 지역 개발 및 상권 활성화 노력으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 1층 상가: 상가로서의 기본적인 장점인 1층 노출 효과를 기대할 수 있습니다.

* 시세 차익: 감정가 대비 저평가된 경우, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현재 시점에서의 주변 상가 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 공실 해소 기간 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

본 물건은 감정가 1,439,000,000원으로 책정되었으나, 미사지구 상권의 전반적인 공실률이 높다는 점을 감안하여, 입찰 시에는 인근 상권의 실질적인 임대 현황과 공실률 추이, 그리고 본 물건의 실제 활용 가능성 및 잠재 임대 수익력을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이러한 제반 비용을 고려하여 낙찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.