나이스옥션 법원경매 성남 2019타경52961 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 297-2 서울시니어스분당타워 4층403호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2019.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 분당구 구미동 소재 "구미중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 병원,
학교, 관공서, 임야 등으로 형성된 분당신시가지 내 녹지지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 원활하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조 평스라브 및 경사지붕 8층 건 내 4층 403호로서
외벽 : 화강석 붙임 및 일부 인조석 붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

노인복지주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스실, 발코니, 지2층 창고 등)으로 이용
중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설 되어 있으며, 승강기 설비, 소방설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 북서하향 완경사지이며, 노인복지시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25M-30M)(보조간선도로)(접함),
상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재, 소유자 거주하다가 요양원에 입원 중인 것으로 탐문, 조사되었음.

본건은 60세 이상 입주 가능한 노인복지주택으로서, 問診을 통해 셀프서빙이 가능해야 입주
할 수 있으며, 세대별 전기료, 상/하수도비, 급탕비 등 외에 월 식사비(월 60식 의무, 1인
50.1만원)와 관리비 등 부대비용이 별도로 부과되는 바, 경매 취득 시, 입주 조건과 관리비
부과방식 등에 대한 별도 확인 및 주의 요망됨.

물건 비고

감정시 현황은 60세 이상 입주 가능한 노인복지주택으로 문진을 통해 셀프서빙이 가능해야 입주할 수 있으며 세대별 전기료, 상/하수도비, 급탕비 등 외에 월 식사비(월 60식 의무, 1인 50.1만원)와 관리비 등 부대비용이 별도로 부과되는 바 입주 조건과 관리비 부과방식 등에 대한 확인 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2019타경52961 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 297-2 서울시니어스분당타워 4층 403호 (신주소: 경기도 성남시 분당구 구미로173번길 47)

건물 용도: 노유자시설 (건축물대장 상 주 용도: 노유자시설, 세부 용도: 교육연구 및 복지시설)

구조: 철근콘크리트조, 철골조, 철근콘크리트 지붕 (평스라브, 경사지붕)

층수: 총 8층 건물 중 4층

사용승인일: 2003년 08월 23일

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 34.67㎡ (약 10.5평)

건물 면적: 75.69㎡ (약 22.9평)

감정가: 430,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

경기도 성남시 분당구 구미동 소재 "구미중학교" 북측 인근에 위치.

주변은 병원, 학교, 관공서, 임야 등으로 형성된 분당 신시가지 내 녹지대에 해당.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 통행이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

동측으로 폭 약 25M의 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역 (분당), 대로3류 (폭 25M-30M) (보조간선도로)(접함), 상대보호구역, 과밀억제권역.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 01월 26일자 석앤연외 6명의 가압류 (수원지방법원 2018카단60024).

본건 강제경매는 위 가압류의 본압류로 진행되었으며 (2019년 04월 23일자, 권리자: 석앤연외 6명), 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

기타 압류 (성남시) 및 가압류 등기 내역은 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

현재까지 파악된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됨 (인수 보증금 합계: 0원).

내사 결과, 소유자가 거주하다 요양원에 입원 중인 것으로 조사되었으며, 별도의 임차인은 확인되지 않음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 현재까지 조사된 내용으로는 해당 권리가 등기부상 확인되지 않음.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설

단지는 학교, 병원, 관공서 등 공공시설이 인접해 있으며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 분당 신시가지의 생활권역 내에 위치함.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 탐문 및 조사 결과 확인되지 않았음.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

외벽은 화강석 및 인조석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감. 창호는 PVC 샷시 이중창.

건물 내 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소방 설비, 지역난방 (열병합발전) 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 이용 상태

본건은 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스실, 발코니, 지하 2층 창고 등으로 구성된 노인복지주택으로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 노인복지주택 특수성

본 물건은 60세 이상 입주 가능한 노인복지주택으로, 입주 시 문진을 통한 셀프서빙 가능 여부 확인이 필요함.

세대별 전기료, 상/하수도비, 급탕비 외에 월 식사비(월 60식 의무, 1인 50.1만원) 및 관리비 등 부대 비용이 별도로 부과되므로, 입주 조건과 관리비 부과 방식에 대한 철저한 사전 확인이 요구됨.

6.2. 기타 참고사항

토지 이용계획상 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당함.

7. 종합 의견

본건은 분당 신시가지 내에 위치한 노인복지주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편임.

다만, 노인복지주택으로서의 특수한 이용 조건 및 부대 비용 발생 가능성으로 인해 일반 주택과는 차별화되는 신중한 접근이 필요함.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차인은 없어 명도를 비교적 수월하게 진행할 수 있을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

분당 신시가지 내 역세권 아파트 단지와 인접한 양호한 주거 환경.

경매를 통한 시세 대비 합리적인 취득 가능성.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 절차 진행 용이.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 본 물건의 현황(수리 상태, 실제 거주 가능성 등)에 대한 심층적인 조사가 필요함.

본건의 경우, 노인복지주택으로서의 입주 조건 및 추가 발생하는 월 고정 비용(식사비, 관리비 등)을 고려하여 실거주 목적 또는 임대 수익률 산정 시 반드시 반영해야 함.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가 430,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 감안한 신중한 입찰가 결정이 요구됨. (구체적인 입찰가는 별도 컨설팅을 통해 안내 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.