나이스옥션 법원경매 성남 2024타경5129 [1] 경기도 성남시 수정구 심곡동 391-33 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2024.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 심곡동 소재 "효성고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 다가구주택, 다세대주택, 전, 임야 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건 및 부근까지 챠랑의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하는바,
전반적인 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로 다가구주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 세로(가)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(GB 우선해제 심곡) , 소로2류(폭
8m-10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)
(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 대기환경규제지역<대기환경보전법>
, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건으로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 판넬 마감 등.
내벽: 타일, 벽지 마감 등.
창호: 알미늄 샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.
후면 "건물개황도" 참조

설비내역

위생,급배수시설, 도시가스난방설비, 승강기설비 등 있음.

부합물 및 종물

옥탑1층 계단실이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건의 건물개황도 및 이용상태 등은 폐문으로 내부확인이 곤란
하여 일반건축물대장 건축물현황도 등을 기준으로 외부목측 등 현지조사된 사정을 참고하여
작성하였으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.

일반건축물대장상 위반건축물 : 수정구 건축과-13255(2019.6.28)호에 의거 무단
가구분할(3가구에서6가구)로 위반건축물 등재

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(옥탑1층 계단실) 포함
2.전세사기피해자 김진영,최경호,남영미(이세라의 법정대리인),김영애의 우선매수권 행사는 1회에 한함(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3.부동산등기사항증명서상 4층 단독주택이나, 현황 조사상 101호-102호, 201호-202호, 301호-302호로 구성된 다가구 주택임
4.일반건축물대장상 ‘위반건축물(무단가구분할/3가구-> 6가구)’로 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 성남시 수정구 심곡동 391-33번지에 소재한 다가구주택입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 338.00㎡ (약 102.25평)이며, 건물 면적은 455.55㎡ (약 137.83평)입니다. 옥탑 1층 계단실(16.44㎡)은 제시외 건물로 포함되어 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 2,508,361,880원입니다. 본 건은 성남지원 2024타경5129(1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 성남시 수정구 심곡동 소재 "효성고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 전, 임야 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(GB 우선해제 심곡)으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리는 2016년 10월 14일 접수된 하나은행 근저당(720,000,000원)입니다. 이후 강기나 가압류, 속초세무서장 압류, 토성농업협동조합 가압류(1,147,553,206원), 거진농업협동조합 가압류(525,144,794원), 금강농업협동조합 가압류(369,307,112원), 성남시 압류, 하나은행 임의경매 등이 등기되었습니다. 토지 등기부채권 총액은 3,212,005,112원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리는 2017년 8월 9일 접수된 하나은행 근저당(720,000,000원)입니다. 이후 이도건, 김진영 주택임차권(말소됨), 강기나 가압류, 속초세무서장 압류, 토성농업협동조합 가압류, 거진농업협동조합 가압류, 금강농업협동조합 가압류, 성남시 압류, 하나은행 임의경매 등이 등기되었습니다. 건물 등기부채권 총액은 3,724,505,112원입니다.

3.3. 임차인 현황

제시된 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 강 : 보증금 300,000,000원

* 김 : 보증금 350,000,000원 (전세사기 피해자 우선매수권)

* 김 : 보증금 262,500,000원 (전세사기 피해자 우선매수권)

* 이 : 보증금 262,500,000원 (주택임차권 등기되었으나 말소됨)

* 이 : 보증금 200,000,000원 (남 (이세라의 법정대리인) 우선매수권)

* 전 : 보증금 0원 (차임, 확정일자, 배당신고일자 미상)

* 최 : 보증금 400,000,000원 (전세사기 피해자 우선매수권)

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 하나은행의 근저당권입니다. 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우, 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없다고 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 효성고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 효성고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 근거리 버스정류장 이용 시 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 조용한 주거 환경을 갖춘 단독 및 다가구 주택 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

일반건축물대장상 '위반건축물(무단 가구분할, 3가구에서 6가구로 변경)'로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과 등 행정적인 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.2. 우선매수권 (전세사기 피해자 및 공유자)

* 김진영, 최경호, 남 (이세라의 법정대리인), 김영애 등 전세사기 피해자들의 우선매수권 행사가 예정되어 있습니다. 이들의 우선매수권 행사는 1회로 제한되며, 매수보증금을 미납할 경우 효력이 상실됩니다.

* 공유자 우선매수 신고가 되어 있어, 낙찰 결정 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

6.3. 건축물 현황과의 차이

부동산 등기사항증명서상에는 4층 단독주택으로 기재되어 있으나, 실제 현황 조사 결과 101호-102호, 201호-202호, 301호-302호로 총 6가구로 구성된 다가구 주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 관리에 있어 공부와의 차이로 인한 불편을 야기할 수 있습니다.

6.4. 기타 제한 사항

본 건은 비행안전제5구역(전술)에 포함되어 있어, 항공기 운항과 관련된 일정 부분의 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성남시 수정구 심곡동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 25억 원 이상이나 등기부상 채권 총액은 이를 상회하는 규모입니다. 위반건축물 등재, 다가구 구성으로 인한 공부와의 차이, 전세사기 피해자 및 공유자의 우선매수권 행사 등 다수의 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있어, 경매 참여 시 철저한 사전 조사와 신중한 의사결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 성남시 효성고등학교 인근으로, 안정적인 주거 환경을 제공하는 입지입니다.

* 수익 가능성: 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다. (단, 현재 임대 관계는 미상입니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 인수되는 보증금이 없으므로 이를 고려한 입찰가 산정은 필요하지 않습니다.

그러나 위반건축물, 우선매수권 행사, 건물 현황과의 차이 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 결과, 법원 매각기일 현황, 경쟁 입찰 동향 등을 종합적으로 고려한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.