나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52640 [3] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 13층1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 '황산사거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는
업무 및 상업시설, 오피스텔, 아파트단지, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 내
7층 721호, 14층 1405호 및 13층 1308호로서,
외벽 : 석재치장붙임 및 일부 복합판넬 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

원룸 형태의 오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비,
지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무 및 근린생활시설 등 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭약 50미터, 북동측으로 폭약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경위생정화구
역 , 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원]), 배출시설설치제한지역,
과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

원룸 형태의 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

성남지원 2025타경52640 (3) 사건 번호의 본건은 경기도 하남시 풍산동 527번지, 인스타시티 13층 1308호에 소재한 오피스텔입니다. 부동산 강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 132,000,000원입니다. 토지 면적은 4.99㎡ (약 1.51평)이며, 건물 면적은 26.03㎡ (약 7.87평)입니다. 토지 및 건물 지분은 각각 4.99㎡, 26.03㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 '황산사거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 업무 및 상업시설, 오피스텔, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있어 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 중로 3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 수원지방법원 2025카단503961호 가압류(갑4)이며, 이 외 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 순위번호 3번의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 이하진 씨는 2023년 7월 24일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 150,000,000원에 차임은 0원입니다. 대항력이 있어, 임차인의 보증금 150,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2025년 4월 30일 접수된 주식회사에이디시의 가압류(갑4)입니다. 이 가압류를 포함한 매각으로 소멸되는 권리들은 다음과 같습니다. (갑2) 소유권이전1번신탁등기말소, (갑4) 가압류, (갑5) 강제경매. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위번호 3번 주택임차권입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 하남시 풍산동 527번지 인근은 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 잘 갖춰져 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 차량 통행이 편리합니다.

4.2. 시세 분석

최근 2026년 3월 및 7월 거래 사례를 보면, 인근 인스타시티 오피스텔은 전용면적 약 22.79㎡~24.38㎡ 기준으로 96,000,000원에서 104,000,000원 사이의 가격에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(26.03㎡)은 이러한 거래 사례와 유사하며, 평당 약 4,210,000원 ~ 4,300,000원의 시세를 형성하고 있습니다. 감정가 132,000,000원은 최근 시세보다 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 2019년 11월 15일 사용 승인된 인스타시티로, 철근콘크리트구조의 21층 건물입니다. 본건은 13층에 위치하며, 내부 구조는 원룸 형태로 이용 중입니다. 급배수, 위생, 지역난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전, 지하주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

주변에 코스트코, 노브랜드 등 대형 마트와 다양한 상업시설이 있어 쇼핑 및 생활 편의성이 높습니다. 학교와의 거리는 다소 있으나, 인근 지역 개발로 인해 편의시설 확충이 지속적으로 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(이하진)의 보증금 150,000,000원 인수 가능성입니다. 이 금액은 감정가(132,000,000원) 및 최근 시세(약 96,000,000원 ~ 104,000,000원)를 상회하므로, 배당을 통해 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 클 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도 지역 및 구역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 토지 이용에 일부 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 하남시 풍산동의 신축 오피스텔로, 편리한 생활 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 투자 위험이 큰 물건입니다. 임차인의 보증금 전액 변제가 예상보다 더 많이 이루어지거나, 인수 부담을 감안하더라도 시세 대비 충분한 수익성을 확보할 수 있는지 신중한 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 비교적 양호한 건물 상태와 시설을 갖추고 있습니다.

* 하남시의 개발 지역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

* 원룸형 오피스텔로 1인 가구 수요층이 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 주변 시세(약 96,000,000원 ~ 104,000,000원)를 고려할 때, 본건의 잠재적 시장 가치는 약 111,000,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 150,000,000원에 달하며, 이는 현재 시장 가치를 초과합니다. 따라서 임차인 보증금 인수 부담을 고려하지 않고, 순수 부동산 가치만을 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 경매 절차의 특성 및 시장 변동성을 감안하여, 현재 시세보다 다소 낮은 수준인 105,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 단, 이 금액은 인수해야 할 보증금을 제외한 금액이며, 최종 입찰가는 인수 금액을 고려한 총 투자 금액 대비 수익성을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.