나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52640 [2] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 14층1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 '황산사거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는
업무 및 상업시설, 오피스텔, 아파트단지, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 내
7층 721호, 14층 1405호 및 13층 1308호로서,
외벽 : 석재치장붙임 및 일부 복합판넬 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

원룸 형태의 오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비,
지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무 및 근린생활시설 등 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭약 50미터, 북동측으로 폭약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경위생정화구
역 , 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원]), 배출시설설치제한지역,
과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

원룸 형태의 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52640 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 14층1405호

용도: 오피스텔

감정가: 132,000,000원

토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

토지지분: 4.99㎡ (약 1.51평)

건물면적: 26.03㎡ (약 7.88평)

건물지분: 26.03㎡ (약 7.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 하남시 풍산동 소재 '황산사거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무 및 상업시설, 오피스텔, 아파트단지, 공원 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2020-01-10, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소 (김순옥)

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2026-02-12, 권리종류: 주택임차권 (경가영), 권리금액: 128,700,000원, 말소: 인수, 비고: 전입일자: 2024-02-05, 확정일자: 2024-01-22

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-04-30, 권리종류: 가압류 (주식회사에이디시), 권리금액: 558,179,515원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-07-24, 권리종류: 강제경매(4번가압류의본압류로의이행) (주식회사에이디시), 권리금액: 284,567,231원, 말소: 말소

* 등기부채권 총액: 686,879,515원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (경 )

* 보증금: 128,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-05

* 확정일자: 2024-01-22

* 배당신고일자: 2025-09-16

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

을구 순위번호 3번의 주택임차권(경가영, 보증금 128,700,000원)은 대항력 있는 선순위 임차권으로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (말소기준권리: 갑4 가압류)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 시설

본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 주변에는 업무, 상업시설, 주거 단지가 혼재하여 상권이 활성화될 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 내 복수 호수 거래 현황 (시세 분석)

최근 2026년 3월에는 24.38㎡ 면적이 10,400만원에, 22.79㎡ 면적이 9,600만원에 거래되었습니다. 2026년 7월에는 22.79㎡ 면적이 9,800만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 면적당 시세는 약 421만원 ~ 430만원 수준으로 분석됩니다. 본건의 감정가는 132,000,000원(26.03㎡)으로, 면적당 약 507만원으로 최근 거래가 대비 높게 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 인스타시티

* 건축년도: 2019년 (준공 2019.11.15)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

* 층수: 지하 6층, 지상 21층

* 본건 위치: 14층 1405호 (총 699호 중)

* 내부구조: 원룸 형태의 오피스텔

* 설비: 급배수 및 위생, 지역난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전, 지하주차장 등

5.2. 주변 편의시설

* 업무 및 상업시설, 아파트단지, 공원 등이 인근에 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 을구 3번의 주택임차권(경가영)은 보증금 128,700,000원으로 대항력이 있으며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 인수금액을 증가시키는 주요 요인이 됩니다.

6.2. 기타 법적 제한

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당되어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 인스타시티 오피스텔로, 신축 건물이지만 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 감정가는 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 임차인 인수 금액을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 준수한 내부 상태 및 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 하남시 풍산동 일대는 개발 호재 및 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

* (단, 임차인 인수 부담을 감안한 투자 메리트 분석 필요)

9. 예상 입찰가

120,000,000원

현재 제시된 감정가 132,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가 수준(약 110,000,000원 ~ 110,800,000원)과 대항력 있는 임차인 인수 보증금 128,700,000원을 반드시 고려하여 총 실투자금액이 시장가치 대비 합리적인지 판단해야 합니다. 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치에 대한 제안이며, 실제 총 투자 비용은 인수 보증금을 합산하여 계산해야 합니다. 총 투자금액 기준으로는 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.