나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2882 [3] 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 5층516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 ""곤지암 2교"" 북측 인근에 위치하며 주위로는
신축중인 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,
임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경강선(곤지암역)이 소재하며 대중
교통사정 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1-7)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하3층 - 지상6층건 오피스텔 2층 219호 외
6개호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-7)
오피스텔로 이용중임.(후면'내부구조도""참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안
설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4) 87번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(5) 85-9번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(7) 86-5번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경2882 (3)

* 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 5층516호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 340,000,000원

* 토지면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

* 건물면적: 58.47㎡ (약 17.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협 (정확한 명칭은 정보 부족으로 일반화)

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리에 위치하고 있으며, "곤지암 2교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 신축 아파트 단지와 단독, 다세대 주택이 혼재하며, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하고 있어 지역 특성이 복합적인 편입니다.

* 교통: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경강선 곤지암역이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

* 토지: 인접 도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 활용되고 있습니다.

* 도로: 물건지 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역 등 다양한 법적 제한이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당(2024년 5월 21일, 12억원)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 등기 현황:

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1, 2024-05-21, 1,200,000,000원): 말소기준권리

* 경기신용보증재단 가압류 (갑5, 2025-06-10, 30,000,000원): 말소

* 모가농업협동조합 임의경매 (갑6, 2025-07-21, 1,010,066,849원): 말소 (본건 경매 사건)

* 광주시 압류 (갑7, 2025-10-24): 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2025년 6월 23일

* 확정일자: 2025년 6월 27일

* 배당신고일자: 2025년 10월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 2022년 준공된 신축 건물인 곤지암비즈니스센터 내 오피스텔로, 주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 잠재적인 임차 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 소규모 공장 및 창고가 위치해 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 주변 시설: 경강선 곤지암역 및 버스정류장이 인접하여 교통 접근성이 좋습니다.

* 오피스텔 시세:

* 건축년도: 2022년

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 전용면적 약 28㎡ (8.44평) 기준, 2025년 3월 실거래가 18,180만원 (1억 8,180만원)으로 확인됩니다. 본 물건(건물면적 58.47㎡)은 제공된 JSON 정보의 전용면적보다 넓으므로 단순 비교는 어려우나, 동일 건물 내 오피스텔의 시장 가치를 가늠하는 지표가 될 수 있습니다.

* 별도 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 58㎡ 면적의 중간층 시세는 약 2억 6천만원 내외로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 6층 건물로, 본 물건은 5층 516호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 하이샷시 및 알루미늄 이중창으로 시공되었습니다.

* 기본 설비: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 지하주차장, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: "곤지암 2교" 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되어, 담보로 제공된 다른 물건의 낙찰 여부나 처분 상황에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역 등 다양한 법적 규제가 적용되어 향후 건축물 증축, 용도 변경, 사업 운영 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 상권 특성: 소규모 공장 및 창고가 인접하여 지역의 성격이 복합적이므로, 쾌적한 주거 환경을 우선시하는 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 대규모 산업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 건물인 곤지암비즈니스센터 내 오피스텔로, 경강선 곤지암역 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 4천만원으로 책정되었으나, 최근 실거래 사례 및 시세 조사를 고려할 때 시세 조정을 통해 접근하는 것이 합리적입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 다양한 법적 규제와 주변 상권의 복합적인 특성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 상대적으로 노후도가 낮고 유지보수가 용이합니다.

* 교통 편리성: 경강선 곤지암역과 인접하여 수도권 접근성이 우수합니다.

* 명도 용이성: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 명확합니다.

* 잠재적 임대 수익: 주변 주택가 및 상업 시설과의 연계로 임대 수익 기대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 340,000,000원입니다.

최근 유사 면적 (약 28㎡) 오피스텔의 실거래가가 1억 8,180만원으로 확인되었으나, 이는 본 물건 (58.47㎡)의 절반 수준 면적임을 감안해야 합니다.

별도 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 58㎡ 면적의 중간층 시세는 약 2억 6천만원 내외로 추정됩니다.

경매 시점에서의 낙찰가는 감정가 대비 70% ~ 80% 수준을 일반적으로 고려하나, 본건의 경우 감정가와 시세 간 괴리가 존재하므로 시세 조사를 기반으로 한 접근이 중요합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 보수적 접근 시, 현 시세인 2억 6천만원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 낙찰가율을 70%로 적용 시: 340,000,000원 * 0.70 = 238,000,000원

* 낙찰가율을 80%로 적용 시: 340,000,000원 * 0.80 = 272,000,000원

따라서, 현 시세 및 보수적인 시장 상황을 고려할 때, 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 변동 및 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.