나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2882 [7] 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 6층615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 ""곤지암 2교"" 북측 인근에 위치하며 주위로는
신축중인 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,
임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경강선(곤지암역)이 소재하며 대중
교통사정 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1-7)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하3층 - 지상6층건 오피스텔 2층 219호 외
6개호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-7)
오피스텔로 이용중임.(후면'내부구조도""참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안
설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4) 87번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(5) 85-9번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(7) 86-5번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경2882 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 6층 615호

용도: 오피스텔

건물면적: 42.11㎡ (약 12.74평)

토지면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

감정가: 258,000,000원

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.5. 관련 면적 정보

토지 지분: 20.9561㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 42.106㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 "곤지암 2교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 신축 중인 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경강선 곤지암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 접수일자 2022-11-08: 김범철 외 1명 소유권 이전 1번 신탁등기 말소

* 접수일자 2024-05-21: 김범철 외 1명 소유권 이전 3번 신탁등기 말소

* 접수일자 2024-05-21: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (말소기준권리, 1,200,000,000원)

* 접수일자 2025-06-10: 경기신용보증재단 4번 김범철 지분 가압류 (말소)

* 접수일자 2025-07-21: 모가농업협동조합 임의경매 개시 결정 (말소)

* 접수일자 2025-10-24: 광주시 4번 이민화 지분 압류 (말소)

* 접수일자 2026-05-08: 경기광주세무서장 4번 이민화 지분 압류 (말소)

등기부채권 총액은 1,230,000,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권(2024-05-21, 농업협동조합자산관리회사)보다 늦은 날짜에 설정된 가압류, 압류 및 임의경매 개시 결정 등기는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계 등은 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다. (개요: 해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 3층, 지상 6층 오피스텔로, 2022년 4월 4일 사용승인을 받았습니다. 총 121호실로 구성되어 있으며, 본 물건은 6층 615호입니다.

4.2. 최근 거래 동향

최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(곤지암비즈니스센터) 6층 615호와 유사한 조건의 오피스텔이 2025년 3월 27일 직거래로 181,800,000원(18,180만원)에 거래되었습니다. 해당 거래 건의 전용면적은 27.9193㎡ (약 8.45평) 입니다.

본 물건의 감정가는 258,000,000원이나, 실제 거래가는 이보다 낮은 수준임을 확인할 수 있습니다.

4.3. 주변 환경

주변에 신축 아파트 단지, 주거 시설, 근린생활시설 등이 조성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

인근 편의시설 및 기타 주거 편의시설에 대한 구체적인 정보는 명시되지 않았으나, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 인프라

경강선 곤지암역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 차량 이용 시에도 광주시 내 주요 도로망을 통해 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인 현황 및 보증금/차임 관련 정보가 없어 명도 및 공실 위험에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 일부 지역은 소로2류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 1,230,000,000원에 달하여, 채권 총액 대비 감정가 및 시세가 상대적으로 낮아 경매 진행 과정에서 유찰 가능성 또는 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 준공)된 오피스텔로, 교통 접근성이 양호하고 주변 개발이 진행 중이라는 장점이 있습니다. 그러나 임대 현황 미확인, 다수의 토지 이용 규제, 그리고 등기부채권 총액이 높은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 현재 감정가보다는 낮은 수준에서의 거래가 이루어졌으므로 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물(2022년 준공)로 상품성이 우수함.

* 경강선 곤지암역 인접으로 대중교통 이용이 편리함.

* 신대리 일대 개발 호재 및 주변 인프라 개선 기대.

* 최근 실거래가 반영 시, 시세 대비 저가 매수 기회 존재.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 2025년 3월 27일 6층 615호(전용면적 27.9193㎡)가 181,800,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건(건물면적 42.11㎡)의 적정 입찰가는 190,000,000원 수준으로 예상합니다. 이는 최근 거래가격을 기준으로 하되, 물건의 면적 및 건물 신축 연식 등을 고려하여 산정한 금액입니다.

본 입찰가는 시세 및 권리 분석을 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.