나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2882 [6] 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 ""곤지암 2교"" 북측 인근에 위치하며 주위로는
신축중인 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,
임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경강선(곤지암역)이 소재하며 대중
교통사정 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1-7)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하3층 - 지상6층건 오피스텔 2층 219호 외
6개호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-7)
오피스텔로 이용중임.(후면'내부구조도""참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안
설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4) 87번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(5) 85-9번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(7) 86-5번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경2882 (6)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 6층 602호

용도: 오피스텔

감정가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

토지면적: 13.90㎡ (약 4.20평)

토지지분: 13.895399999999999㎡ (약 4.20평)

건물면적: 27.92㎡ (약 8.45평)

건물지분: 27.9193㎡ (약 8.45평)

1.3. 권리관계

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 ""곤지암 2교"" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 신축 중인 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경강선 곤지암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 곤지암역까지의 거리는 약 881m로 도보로 접근 가능합니다.

2.3. 토지 및 도로 이용 상태

본건 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건은 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 사항

* 87번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합.

* 85-9번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합.

* 86-5번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합.

* 공통 제한 사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김정학

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-10-24

* 배당신고일자: 2025-09-17

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

* 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 현재 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금 500만원이 실제 존재하므로 임차인 관련 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 5월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (근저당권, 가압류, 임의경매개시결정, 압류 등)

3.3. 공부와의 차이

* 해당 사항 없음.

3.4. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-07-09

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 소재한 곤지암비즈니스센터 인근은 주거 시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 곤지암농협하나로마트, 우리식자재마트 등 상업 시설이 위치해 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 상업 지역 특성

본 물건은 준주거지역에 속해 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 건물입니다. 주변으로 신축 주택 단지와 소규모 공장 등이 있어 지역 내 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변에 신축 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 있어 주거 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 편의시설

* 마트: 곤지암농협하나로마트 본점 (약 548m), 우리식자재마트 (약 524m)

* 교통: 경강선 곤지암역 (약 881m)

* 기타: 곤지암 도자공원, 곤지암 화담숲 등 관광 및 휴양 시설이 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 물건에는 대항력 있는 임차인 김정학 씨가 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 보증금이 500만원이므로 임차인의 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 이는 채권액이 높아 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 인근 여부

과거 곤지암읍 신대리 일대에 폐쇄된 정신병원 건물이 있었으며, 이로 인해 괴담 등의 이슈가 있었으나 해당 건물은 철거된 것으로 확인되었습니다. 현재 물건지 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역사회에서 과거 소각장, 납골당 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 시위 사례가 있었음을 감안할 때, 향후 개발 또는 민원 발생 시 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

6.4. 지역 내 제한 사항

본 물건이 속한 지역은 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 환경 및 개발 제한 사항이 적용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근인 2022년 4월에 사용 승인을 받은 건물입니다. 감정가 1억 8천만원과 최근 실거래가 1억 8,180만원(18,180만원)이 유사한 수준으로, 현재 시세가 감정가 수준에서 형성되어 있음을 시사합니다. 교통 및 편의시설 접근성은 양호한 편이며, 주변 환경도 크게 문제될 만한 요소는 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공 건물로 비교적 신축이라 관리가 용이합니다.

* 양호한 교통 및 입지: 경강선 곤지암역 접근성이 있고, 도로망이 편리합니다.

* 안정적인 시세: 감정가와 최근 실거래가가 유사하여 급격한 시세 하락 가능성은 낮아 보입니다.

* 성장 가능성: 곤지암읍 지역의 개발 계획 및 주변 신축 주택단지 조성 등으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 180,000,000원

* 최근 실거래가 (2025년 3월): 181,800,000원

* 인수 보증금 (임차인): 5,000,000원 (다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시됨)

고려사항:

본 물건의 감정가와 최근 실거래가가 거의 일치하며, 권리분석상 인수할 보증금이 0원임을 감안할 때, 현재 시세는 18,000만원 ~ 18,200만원 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 명도 비용 및 시간 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위:

170,000,000원 ~ 178,000,000원

권장 입찰가:

175,000,000원

본 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태, 임차인의 실제 점유 현황, 추가적인 권리 분석 등을 반드시 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.