나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2882 [4] 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 5층517호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 ""곤지암 2교"" 북측 인근에 위치하며 주위로는
신축중인 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,
임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경강선(곤지암역)이 소재하며 대중
교통사정 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1-7)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하3층 - 지상6층건 오피스텔 2층 219호 외
6개호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-7)
오피스텔로 이용중임.(후면'내부구조도""참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안
설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4) 87번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(5) 85-9번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(7) 86-5번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 성남지원 2025타경2882 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 5층517호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하3층 - 지상6층건 중 5층 517호

집합건물 총 호수: 121호

준공년도: 2022년 4월 4일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 340,000,000원

토지면적: 29.10㎡ (약 8.8평)

건물면적: 58.47㎡ (약 17.7평)

토지/건물 지분 면적: 토지 29.0982㎡, 건물 58.4655㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 ""곤지암 2교"" 북측 인근에 위치함.

주변 환경: 신축 중인 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통 수준임.

별도 검색 결과, 주변에 혐오시설이 현저하게 보고된 바 없음.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

경강선 곤지암역이 인근에 있어 대중교통 이용이 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획

본건 토지(87번지 외 2필지)는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당함.

접한 도로: 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m)

주요 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(일부), 철도보호지구, 특별대책지역 등 다수 지역에 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 5월 21일자 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1)임.

본 경매 개시 결정 등기(갑6)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 1,230,000,000원 (근저당 12억원, 가압류 3천만원, 압류 등)

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없는 것으로 파악됨. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됨. 다만, 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

건물명: 곤지암비즈니스센터

사용승인일: 2022년 4월 4일 (준신축급)

총 6층 규모의 오피스텔 건물이며, 본 건은 5층에 위치함.

총 121세대로 구성되어 있음.

주요 용도는 업무시설 및 근린생활시설로 파악됨.

4.2. 주변 상권

신축 아파트 단지, 주거 시설, 근린생활시설 등이 인접하여 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있음.

소규모 공장 및 창고, 농경지 등도 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 가짐.

곤지암역을 중심으로 상권이 형성될 가능성이 있으며, 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노선버스정류장이 있어 시내 접근이 편리함.

경강선 곤지암역을 이용하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능함.

단지 내/인근에 기본적인 상가 시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됨 (근린생활시설).

5.2. 교육/의료

주변에 학교, 병원 등 주요 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 감정평가서상 명시되지 않았으며, 별도 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 담보물에 대한 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 권리총액

등기부상 채권 총액이 12억 3천만원으로 감정가 3억 4천만원 대비 매우 높은 수준임. 이는 낙찰가율 및 경매 경쟁에 부담으로 작용할 수 있음.

6.3. 지역 제한사항

본건 토지는 다양한 도시계획상 규제지역(자연보전권역, 역사문화환경보존지역 등)에 속해 있어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축급 오피스텔로, 곤지암역 인근에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있음.

건물 및 입지 조건은 양호하나, 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아 경매 진행에 따른 경쟁 및 낙찰가율에 대한 면밀한 검토가 필요함.

공동담보 물건이라는 점과 높은 채권 총액, 다양한 지역 제한사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 상품성이 우수함.

곤지암역과의 연계성이 좋아 출퇴근 및 교통 편의성이 높음.

인근 개발 계획 및 교통망 확충 추이에 따른 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 전용면적 약 27.9㎡ 오피스텔이 2025년 3월 27일에 181,800,000원 (1억 8,180만원)에 직거래된 사례가 있음.

본 건은 건물면적 약 58.47㎡ (약 17.7평)으로, 이는 해당 거래 사례의 약 2배 규모임. 이를 단순 면적 비례로 환산 시, 추정 시세는 약 3억 6천만원 이상으로 판단됨.

감정가는 3억 4천만원이나, 시장 시세는 이보다 높을 가능성이 있음.

하지만 등기부채권 총액이 12억 3천만원으로 매우 높아 경매 부담이 크므로, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요함.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준인 3억 6백만원 ~ 3억 4천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있음.

만약 경쟁이 적거나 추가적인 하락 요인이 발견될 경우, 이보다 낮은 가격으로도 접근을 시도해 볼 수 있음.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 실거래가 변동 추이 및 경쟁 구도를 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.