나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2882 [2] 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 2층221호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 ""곤지암 2교"" 북측 인근에 위치하며 주위로는
신축중인 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,
임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경강선(곤지암역)이 소재하며 대중
교통사정 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1-7)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하3층 - 지상6층건 오피스텔 2층 219호 외
6개호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-7)
오피스텔로 이용중임.(후면'내부구조도""참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안
설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4) 87번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(5) 85-9번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(7) 86-5번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경2882 (2)

* 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 2층 221호

* 용도: 오피스텔 (업무시설 및 근린생활시설)

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 13.90㎡ (약 4.20평)

* 토지 지분: 13.895399999999999㎡ (약 4.20평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.92㎡ (약 8.45평) (전용면적 기준)

* 건물 지분: 27.9193㎡ (약 8.45평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 특수물건정보: 공동담보

* 건축물 정보:

* 건물명: 곤지암비즈니스센터

* 사용승인일: 2022년 4월 4일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층 ~ 지상 6층 (본건 2층)

* 총 호수: 121호

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87번지, "곤지암 2교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 신축 중인 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통:

* 차량 출입이 가능하며, 본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 경강선 곤지암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획:

* 기호(4) 87번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합.

* 기호(5) 85-9번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합.

* 기호(7) 86-5번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역 등 다수의 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2024년 5월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1) (채권최고액: 1,200,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 신탁등기말소(갑2, 갑4), 근저당권(을1), 지분가압류(갑5), 임의경매개시결정(갑6), 지분압류(갑7, 갑8)는 말소됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,230,000,000원입니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서에 '지상권개요:' 항목이 있으나 구체적인 내용은 없어 미확인 상태입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 송무진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-09-13

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없습니다.

* 임차인: 장준영

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업일자: 2025-06-25

* 확정일자: 2025-06-30

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(곤지암비즈니스센터) 내 같은 면적(27.9193㎡)의 오피스텔이 2025년 3월 27일에 181,800,000원(18,180만원)에 직거래된 이력이 있습니다.

* 감정평가액(180,000,000원)과 최근 실거래가(181,800,000원)가 유사한 수준으로, 시장 가치는 비교적 안정적인 것으로 판단됩니다.

* 상권 특성:

* 신축 오피스텔과 주거, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 배후 수요를 가지고 있습니다.

* 경강선 곤지암역 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설:

* 신축 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경강선 곤지암역 이용이 가능하며, 인근 버스 노선 이용 또한 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능하며, 지역 개발에 따라 편의시설 확충이 기대됩니다.

* 주거 환경: 오피스텔로서 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 1,230,000,000원에 달하는 등기부채권 총액은 감정가 및 최근 시세 대비 매우 높아, 경매 절차 진행 시 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여있는 물건이 많을 경우, 해당 물건의 경매 결과가 다른 물건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획 상 제한: 도시지역, 준주거지역 등이지만, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계에 대한 구체적인 정보가 '미상'으로, 현황 조사 시 임차인과의 소통 및 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가 수준에서 형성되어 있어 시장 가치 안정성을 보여줍니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 상당히 높고 공동담보 물건으로 묶여 있다는 점은 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리가 용이합니다.

* 역세권 접근성: 경강선 곤지암역이 인근에 위치하여 향후 투자 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 유사 물건 시세 안정: 최근 실거래가가 감정가 수준으로 유지되고 있어 시세 변동 위험이 적습니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 180,000,000원

* 최근 매매가: 181,800,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 적정 가치는 주변 시세 및 감정가를 고려하여 180,000,000원 ~ 185,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 경쟁 상황 및 물건의 개별 가치를 종합적으로 고려 시 감정가 대비 100% ~ 103% 수준인 180,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.