나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2882 [5] 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 5층520호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 ""곤지암 2교"" 북측 인근에 위치하며 주위로는
신축중인 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,
임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경강선(곤지암역)이 소재하며 대중
교통사정 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1-7)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하3층 - 지상6층건 오피스텔 2층 219호 외
6개호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-7)
오피스텔로 이용중임.(후면'내부구조도""참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안
설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4) 87번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(5) 85-9번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(7) 86-5번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87번지에 위치한 곤지암비즈니스센터 내 오피스텔로, 사건번호는 성남지원 2025타경2882 (5)입니다.

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 340,000,000원입니다.

토지 면적은 29.10㎡ (약 8.80평)이며, 건물 면적은 58.47㎡ (약 17.69평)입니다.

채권자는 농OOOOOOO입니다.

물건명세서 작성일은 2026년 7월 9일입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 "곤지암 2교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 신축 중인 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경강선 곤지암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주상복합 건부지로 이용되고 있습니다.

본 건 남서측으로는 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역 등 다양한 규제 사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 5월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (1,200,000,000원)입니다.

등기부상 을구의 근저당권 외 갑구의 소유권이전 신탁등기 말소, 김범철 지분 가압류, 이민화 지분 압류 등이 존재하나, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,230,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 확인되지 않았습니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인과 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

임차인 현황:

* 주은숙 (전입일자: 2024-01-22, 대항력: 있음)

보증금: 0원

차임: 0원

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 오피스텔로 이용 중이며, 신축 건물(2022년 준공)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 지하 3층부터 지상 6층까지로 이루어져 있습니다.

주변에는 주거 시설 및 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있습니다.

경강선 곤지암역이 인근에 있어 교통 편의성이 높습니다.

상권의 주요 이용객층은 인근 주거민 및 상주 근무자, 유동 인구가 될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 경강선 곤지암역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 건물 내 및 인근에 기본적인 근린생활시설이 입점해 있으며, 대형 상업 시설 및 병원 등은 곤지암역 주변 상권을 이용해야 할 것으로 보입니다.

주거 환경: 신축 중인 아파트 단지와 기존 주택가, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 주은숙 임차인은 전입일자 2024년 1월 22일자로 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으나, 실제 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

높은 채권 총액: 12억 3천만원에 달하는 채권 총액은 감정가 대비 매우 높은 수준으로, 경매 낙찰가율에 따라 잔여 채무 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용 제한: 자연보전권역, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구 등 다수의 개발 및 이용 제한 규제가 존재하여 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 오피스텔 건물로, 곤지암역 인근에 위치하여 교통 편의성이 양호하다는 장점이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라는 점은 투자에 있어 가장 큰 리스크 요인입니다.

또한, 높은 채권 총액과 다양한 토지 이용 제한 사항은 신중한 검토를 요구합니다.

주변 환경이 주거, 상업, 소규모 공장 등이 혼재된 지역이므로, 안정적인 임대 수익 창출을 위해서는 수요 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔 (2022년 준공)

경강선 곤지암역 인접으로 인한 우수한 교통 접근성

주거 및 업무 복합 지역으로의 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본 건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근의 27.9193㎡ 오피스텔이 2025년 3월 27일에 18,180만원에 거래되었습니다. 이를 현재 물건의 면적(58.47㎡)으로 환산 시 약 38,100만원의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가는 340,000,000원이며, 이는 환산 시세보다 낮은 수준입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라는 점, 그리고 높은 채권 총액을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 현재 0원으로 신고되었으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 320,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.