나이스옥션 법원경매 수원 2024타경62129 [1] 경기도 용인시 기흥구 동백동 631-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 동백동 소재 "동백초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 간선도로(동백평촌로 등)가 소재하여
제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 등교평탄하며, 현황 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접함)이며,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률., 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 3층건으로,
(사용승인일자: 2008.01.15)
외벽: 화강석마감 및 적벽돌쌓기마감,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 하이샷시 및 칼라알미늄샷시 등

이용상태

다가구주택(1층 : 주택 4가구,
2층 : 주택 2가구,
3층 : 주택 2가구,
옥탑 : 계단실 및 복도)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 부합물 및 종물로서, 제시외건물 ㄱ)-ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

본 건물 중 1층은 일반건축물대장 및 건축물현황도상 용도는 다가구주택-2가구: 95.28㎡,
주차장: 25㎡)이나, 조사시점 현재 1층 전체가 다가구주택 4가구로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 1층은 대장상 용도가 다가구주택 2가구이나 현황은 1층 전체가 다가구주택 4가구로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경62129 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 동백동 631-10 (신주소: 경기도 용인시 기흥구 평촌2로1번길 16-15)

* 용도: 다가구주택

* 경매 종류: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

1.1. 면적 및 가격

* 토지 면적: 230.10㎡ (약 69.6평)

* 건물 연면적: 410.28㎡ (약 124.1평)

* 제시외 건물 면적: 122.70㎡ (약 37.1평)

* 총 감정가: 1,272,054,400원

1.2. 물건 개요

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 주요 특징: 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다. 1층의 경우 건축물대장상 용도는 다가구주택 2가구이나, 실제 이용 현황은 4가구로 사용 중인 점 참고 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 동백동에 위치하며, "동백초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스 정류장 및 간선도로(동백평촌로 등)가 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 정방형으로, 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 상태입니다.

* 현재 다가구주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 북서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접함)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 2000-10-31: 한국토지공사로부터 환지로 인한 전사 소유권 이전 (갑1)

* 2007-05-30: 정성균에게 소유권 이전 (갑2) - 매매

* 2008-04-30: 주식회사재네트대부 근저당권 설정 (을3), 305,500,000원 (말소기준권리)

* 2024-03-27: 경기남부수산업협동조합 임의경매 개시 (갑3) - 수원지방법원 2024타경62129

* 2024-06-28: 3번 근저당권부 채권질권 설정 (을3-5, 을3-6) - 말소됨

* 2024-11-27: 용인시 압류 (갑4) - 말소됨

* 토지 등기부채권 총액 (말소기준 권리 기준): 305,500,000원

* 건물 등기부 요약:

* 2008-01-30: 조수경 소유권 보존 (갑1)

* 2008-04-30: 주식회사재네트대부 근저당권 설정 (을2), 305,500,000원 (말소기준권리)

* 2023-01-26: 성남동부새마을금고 가압류 (갑2) - 말소됨

* 2023-10-23: 장인지 강제경매 개시 (갑3) - 말소됨

* 2024-03-27: 경기남부수산업협동조합 임의경매 개시 (갑4) - 수원지방법원 2024타경62129 (본건 경매)

* 2024-06-28: 2번 근저당권부 채권질권 설정 (을2-5, 을2-6) - 말소됨

* 2017-10-27: 김수철 주택임차권 설정 (을8) - 말소됨

* 2018-03-05: 장인지 주택임차권 설정 (을6) - 말소됨

* 2019-12-27: 허재헌 주택임차권 설정 (을7) - 말소됨

* 2021-11-10: 조성일 주택임차권 설정 (을11) - 말소됨

* 2022-10-13: 김성민 주택임차권 설정 (을10) - 말소됨

* 2022-11-30: 홍설희 주택임차권 설정 (을9) - 말소됨

* 건물 등기부채권 총액: 2,001,284,060원

3.2. 임차인 현황

* 본건에는 총 12명의 임차인이 목록에 있습니다.

* 모든 임차인의 '대항력' 필드에는 '없음'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 모든 임차인의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* JINZHENGSHU

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-11

* 비고: 대항력 없음

* KANGBINGLIE

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 315,000원

* 전입일자: 2019-12-05

* 확정일자: 2023-11-06

* 배당신고일자: 2023-12-04

* 비고: 대항력 없음

* 김민지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-26

* 비고: 대항력 없음

* 김성민

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-29

* 확정일자: 2022-10-13

* 배당신고일자: 2023-12-20

* 비고: 대항력 없음

* 김수철

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-10-27

* 확정일자: 2023-06-22

* 배당신고일자: 2024-01-31

* 비고: 대항력 없음

* 김영록

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-02-17

* 확정일자: 2023-06-22

* 배당신고일자: 2023-12-04

* 비고: 대항력 없음

* 신선희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-03

* 비고: 대항력 없음

* 이연서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-09

* 비고: 대항력 없음

* 장인지

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-05

* 확정일자: 2023-02-24

* 배당신고일자: 2023-03-31

* 비고: 대항력 없음

* 조성일

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-10

* 확정일자: 2021-10-06

* 배당신고일자: 2023-11-14

* 비고: 대항력 없음

* 허재헌

* 보증금: 115,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-27

* 확정일자: 2019-12-27

* 배당신고일자: 2023-12-22

* 비고: 대항력 없음

* 홍설희

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-30

* 확정일자: 2024-01-12

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 비고: 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 건물 공부와의 차이

* 본 건물 1층은 일반건축물대장 및 건축물현황도상 용도가 다가구주택 2가구(95.28㎡) 및 주차장(25㎡)으로 기재되어 있습니다.

* 그러나 조사 시점 현재 1층 전체가 다가구주택 4가구로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이와 같은 현황과 공부상 기재 내용의 차이는 명도 및 이용 시 참고해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있어, 쇼핑 및 문화생활을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 동백초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 기타 중학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 있어 이용이 편리합니다.

* 동백지구 내 구축된 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 검색

* 제공된 정보 및 관련 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 다만, 개인의 민감도에 따라 소음, 악취, 유해시설 등에 대한 판단은 다를 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 건물 사용승인일자가 2008년 1월 15일로, 건축된 지 약 18년이 경과했습니다.

* 건물 외벽 마감, 내부 설비 등의 노후화 정도를 점검하고, 향후 예상되는 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

6.2. 주차 공간

* 제공된 건축물표제부 정보에 따르면, 옥외 주차장은 71㎡로 5대 주차 가능합니다.

* 해당 건물은 총 6가구로 설계되었으므로, 가구당 주차 공간이 부족할 가능성이 있습니다. 이는 향후 임대 수익률에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.3. 중복 사건

* 본 물건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 지속적인 정보 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계 및 명도

* 감정평가서 및 건물 이용 상태 요약에 임대 관계가 미상임을 명시하고 있습니다.

* 총 12명의 임차인이 있으나, 대항력 있는 임차인은 없으며 인수되는 보증금도 없는 것으로 파악됩니다.

* 그럼에도 불구하고, 임차인들과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사와 준비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 동백동에 위치한 다가구주택으로, 동백초등학교 인근의 우수한 교육 환경과 동백지구의 편리한 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 차량 접근성이 양호하며, 토지 및 도로 상태도 무난합니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 12명의 임차인이 있으나 대항력 및 인수되는 보증금이 없어 명도 완료 후 임대 수익 확보에 유리할 것으로 보입니다.

하지만 건물은 약 18년의 노후화가 진행되었으며, 1층의 실제 이용 현황과 공부상 내용의 차이, 그리고 가구 수 대비 부족할 수 있는 주차 공간은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 중복 사건으로 진행 중이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 생활 편의시설 접근성: 동백초등학교 인접 및 동백지구 인프라 활용 가능.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 임대 수익 잠재력: 대항력 있는 임차인 부재 및 인수 보증금 0원으로, 명도 후 안정적인 임대 수익 확보 기대.

* 지역 개발 잠재력: 제2종일반주거지역 및 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이러한 부담을 제외하고 순수하게 건물 및 토지의 가치, 예상 임대 수익률, 명도 예상 비용, 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가는 1,272,054,400원입니다.

* 통상적으로 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려하는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 물건의 구체적인 상태, 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 본 물건의 투자 가치를 극대화하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 예상 임대료 수준, 명도 소요 기간 및 비용 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 협상 가능성 평가, 법원 경매 정보의 지속적인 확인이 수반되어야 합니다. 따라서 본 정보만을 바탕으로 구체적인 입찰가를 산정하는 데는 한계가 있음을 밝힙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.