나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51429 [1] 충청북도 청주시 상당구 용정동 733 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각 제시외 건물, 태양광시설 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51429 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용정동 733 (신주소: 충청북도 청주시 상당구 중고개로216번길 15)

용도: 단독주택 (호야빌, 8가구 거주)

감정가: 741,954,900원

토지면적: 223.50㎡ (약 67.6평)

건물면적: 415.35㎡ (약 125.6평) + 제시외 59.20㎡ (약 17.9평) = 총 474.55㎡ (약 143.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

특이사항: 중복사건, 태양광시설 매각 포함

1.1. 입지조건

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 용정동은 상당구에 위치하며, 용암1동 행정동에 속합니다. 용정동은 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 신흥 주거 지역이 형성되어 있습니다.

* 교통: 동부종점이 용정동에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 버스 노선 852, 871, 872, 873 등이 운행되며, 버스 정류장이 도보 2-4분 거리에 있어 출퇴근이 용이합니다.

* 편의시설: 하나로마트 용정점, 다이소 청주용정점 등 생활 편의 시설이 인근에 있습니다. 롯데마트 용암점과 동남지구 접근성 또한 우수하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 용성중학교 및 용성초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 환경: 팔각정공원이 가까이 있어 가벼운 산책이나 휴식을 즐기기에 좋습니다. 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매로, 채권자는 전OO입니다.

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 최선순위 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2015-06-30 접수, 180,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리 (근저당권, 주택임차권, 가처분, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 박병재: 보증금 30,000,000원, 전입/확정일자 2022-05-24, 대항력 없음.

* 서기만: 보증금 0원, 전입일자 2015-10-20, 대항력 없음.

* 양미숙: 보증금 40,000,000원, 전입일자 2019-05-24, 확정일자 2019-04-26, 대항력 없음.

* 윤덕상: 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2023-08-31, 대항력 없음.

* 이정원: 보증금 40,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-07-25, 확정일자 2024-07-26, 대항력 없음.

* 전병찬: 보증금 0원, 전입일자 2025-12-10, 대항력 없음.

* 전향숙: 보증금 0원, 전입/확정일자 2022-06-24, 대항력 없음.

* 전향숙: 보증금 37,000,000원, 전입/확정일자 2022-06-24, 대항력 없음.

* 최대윤: 보증금 0원, 전입일자 2024-07-03, 대항력 없음.

* 최은영: 보증금 0원, 전입일자 2024-08-05, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 관련 권리는 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 물건 건물명은 '호야빌'이며, JSON 정보상 8가구가 거주하는 것으로 나타나 다세대 주택 또는 빌라 형태일 가능성이 높습니다. 이는 '단독주택'이라는 용도 분류와는 다소 차이가 있으나, 해당 건축물이 주거용으로 활용되고 있음을 보여줍니다.

* 용정동 지역은 주거 지역을 중심으로 상업 시설이 발달하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 하나로마트, 다이소 등 편의시설과 함께, 주변의 개발 진행 상황에 따라 상권의 확장 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 동부종점 인근에 위치하여 청주시 전역으로 연결되는 버스 노선 이용이 매우 편리합니다. 주요 도로 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 대형마트(롯데마트 용암점), 소형 마트(하나로마트), 편의점 등이 인접해 있어 생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

* 교육: 용성중학교, 용성초등학교 등이 도보권 내에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 경매 절차가 진행 중이거나, 선행 사건과 후행 사건이 존재함을 의미합니다. 이로 인해 경매 절차의 지연, 복잡한 권리 관계 파악, 또는 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 태양광시설: 건물 면적 외 제시외 건물과 태양광시설이 매각에 포함됩니다. 이들의 현황, 합법성, 관리 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 명도 관련: 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 분류되어 법적으로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 실제 거주자들에 대한 명도 절차는 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 복잡한 등기 이력: 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 압류, 가처분 등기 이력이 존재하며, 이들이 매각으로 소멸되는지 여부를 정확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용정동에 위치한 대규모 주거용 부동산으로, 넓은 대지와 건물을 보유하고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 이는 경매 물건으로서 큰 장점입니다. 다만, '중복사건'으로 분류된 점은 추가적인 법적 검토가 필요한 잠재적 리스크 요소이며, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 시간 소요도 고려해야 합니다. 제시외 건물과 태양광시설의 포함 여부는 추가적인 가치를 부여할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세차익 기대: 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 가능성이 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 추가 가치: 제시외 건물 및 태양광시설 포함으로 인한 추가적인 활용 또는 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 주거 환경: 교통, 편의시설, 교육 시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 741,954,900원입니다. 용정동 일대의 유사 단독주택 및 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 주택 거래 가격은 2025-2026년 기준 약 3억 2천만원에서 10억 5천만원까지 다양하게 나타났습니다. 특히, 2025년 9월경에 매물로 나온 약 108평 대지에 59평 건물 규모의 단독주택이 7억 9천만원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건은 약 67.6평의 대지와 약 143.5평의 건물 면적을 고려할 때, 감정가인 7억 4천만원 수준은 현재 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. '중복사건' 관련 리스크, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 시간, 제시외 건물과 태양광 시설의 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적 접근 시: 600,000,000원 ~ 680,000,000원

* 적정가 접근 시: 680,000,000원 ~ 750,000,000원

'중복사건'에 대한 면밀한 검토와 예상 명도 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.