나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50815 [1] 충청북도 청주시 상당구 용담동 387 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 소재 "용담동우체국" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설 1개호(현황: 체육관, 주짓수 및 킥복싱)로 이용중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 상업용지(상업시설용지, 건폐율 70%이하, 용적률 900%이하, 높이 지상3층이상) , 지구단위계획구역(용암2택지개발지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 용도가 안마시술소로 등재되어 있으나 현황 체육관으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 청주지방법원 2026타경50815 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 청주시 상당구 용담동 387 4층401호입니다.

건물의 용도는 공부상으로는 안마시술소로 되어 있으나, 현황은 제2종근린생활시설로 체육관(주짓수 및 킥복싱)으로 이용 중입니다.

건축물대장상 용도와 현황 용도 간의 불일치가 존재하므로 주의가 필요합니다.

1.2. 감정가 및 면적

본건의 감정가는 319,000,000원입니다.

토지 면적은 74.52㎡ (약 22.54평)이며, 토지 지분 또한 74.52㎡입니다.

건물 면적은 230.16㎡ (약 69.62평)이며, 건물 지분 또한 230.16㎡입니다.

건물은 토지와 일괄 매각됩니다.

1.3. 물건 내역

본 물건은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 5층 건물 중 제4층 제401호입니다.

건물의 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

내부에는 일반적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 세장형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 근린상업지역, 도시지역, 상업용지, 지구단위계획구역(용암2택지개발지구) 등에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 청주시 상당구 용담동에 위치하며, "용담동우체국" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

제반 교통 상황은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 보존, 이전 등기가 경료되어 있습니다.

말소기준권리인 푸른새마을금고의 근저당권(접수일자: 2013-08-02, 권리금액: 169,000,000원) 외 다수의 권리들이 존재하나, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

압류 및 임의경매 개시 결정 등기도 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

현재 임차인으로 이 씨가 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원에 2018년 5월 17일부터 거주 중입니다.

이 씨는 확정일자를 2026년 9월 16일에 받았으며, 배당신고일자 또한 2026년 9월 16일입니다.

등기부 및 배당 신고 내역 상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 이 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

따라서 본 건은 권리상 깨끗하게 인수할 수 있는 물건으로 분석됩니다.

다만, 임대차 계약의 세부 내용 및 관련 법규에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 전문가 상담을 권장합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 용담동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

근린상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설이 입점할 수 있는 환경입니다.

4.2. 업종 분석

현황 용도인 체육관(주짓수, 킥복싱)은 해당 지역 내에서 활발하게 운영될 수 있는 업종으로 판단됩니다.

주변 아파트 단지 등의 거주민을 대상으로 한 영업이 가능합니다.

공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인해 향후 업종 변경 시 행정적인 검토가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 용담동 우체국이 있으며, 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 위치하여 주민 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

구체적인 편의시설(마트, 병원 등)은 주변 지역 조사를 통해 확인 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 아파트와 다세대 주택으로 둘러싸여 있어 안정적인 주거 및 유동인구를 확보할 수 있는 환경입니다.

다만, 본 물건은 상가이므로 주거 환경보다는 상업적 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

건축물대장상 용도가 '안마시술소'로 등재되어 있으나, 실제로는 '체육관'으로 사용 중인 점은 중요한 리스크 요인입니다.

이로 인해 향후 건축물대장 용도 변경, 영업 허가, 재건축 등에서 제약이 발생하거나 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

정확한 용도 변경 절차 및 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 기타 특이사항

임대 관계는 미상으로, 임차인 외 다른 점유자가 있는지, 명도 저항 등은 없는지 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 상업용 건물인 점을 감안할 때 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용담동의 근린상업지역에 위치하며, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

현재 체육관으로 활발히 이용되고 있어 즉시 영업이 가능하며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다.

가장 큰 우려는 공부상 용도와 현황 용도의 불일치로, 이는 향후 활용 및 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다.

* 현재 성업 중인 체육관으로 바로 영업이 가능합니다.

* 권리상 인수되는 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 향후 용도 변경 등 추가적인 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 319,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 향후 활용 가능성, 공부상 용도 불일치로 인한 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 권리상 문제가 없고 현황 영업이 가능한 물건은 감정가 이상으로 낙찰되는 경우가 많습니다.

하지만 공부상 용도 불일치라는 명확한 리스크가 존재하므로, 해당 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 지역 상권의 성장 잠재력, 그리고 해당 리스크 해소에 필요한 추가 비용 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가를 기준으로 하여 약 5% ~ 15% 범위 내외에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (예: 300,000,000원 ~ 360,000,000원 범위)

본 가이드라인은 참고용이며, 실제 입찰가는 본인의 철저한 조사와 판단에 따라 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.