나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1269 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있고 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 1층 103, 104, 105, 106호로서,
외벽: 석재 마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 마감.
창호: 강화유리 마감.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 본건(1~4) 모두 현황 공실임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 평지로 자동차관련시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측이 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-25)(세류주거환경개선사업), 소로
1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1269 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층104호

신주소: 경기도 수원시 권선구 세류로 26-10 (세류동)

용도: 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 건축물대장상 자동차관련시설

감정가: 308,000,000원

토지면적: 8.91㎡ (약 2.70평)

토지지분: 8.91㎡ (약 2.70평)

건물면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

건물지분: 30.6㎡ (약 9.26평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음 (제공된 정보 기준)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독 및 다가구 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로접면

본건 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-25)(세류주거환경개선사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장으로 이용 중입니다.

또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 비행안전제5구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법), 도시교통정비지역(도시교통정비촉진법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매개시채권자

본 경매는 농협은행에 의해 신청된 부동산 임의경매입니다.

3.2. 등기부현황 (말소기준권리: 2022-08-25 근저당권 농협은행주식회사)

본 경매로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권보존: 주식회사제이에스엠 (2022-08-01)

* 소유권이전: 우정숙 (2022-08-25, 매매)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2022-08-25, 채권금액 279,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 동수원신용협동조합 (2024-10-25, 채권금액 329,300,000원)

* 임의경매: 농협은행 (2025-05-29, 채권금액 977,681,472원)

등기부 채권 총액은 608,900,000원입니다. 본 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 임대차 관계는 추가 확인이 필요하며, 인수 여부 및 명도 저항 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 건축물대장 상 주 용도는 자동차관련시설로 기재되어 있어 용도 상이점이 존재합니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 8층 건물 중 1층에 해당합니다.

현재 건물은 공부상 용도와 다르게 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권

주변이 아파트 단지, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권의 특성은 복합적입니다. 다만, 수원역 인근에 대규모 주거 단지 개발(매교역 팰루시드 등)이 진행되고 있어 향후 지역 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"세류1동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설은 현장 방문 또는 추가 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 교통

버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 상이

공부상 용도(제1종근린생활시설/소매점)와 건축물대장상 주 용도(자동차관련시설)가 달라 향후 건물 이용 시 관련 인허가 문제 또는 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 제공되었으므로, 채무 변제 및 다른 담보물의 처리 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 임대관계 미확인

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이지만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 임대차 계약이 존재하나 보증금이나 차임 등 관련 정보가 확인되지 않았음을 의미하며, 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.4. 지역 개발 및 규제

일부 토지이용계획상 비행안전구역, 과밀억제권역 등 개발 및 이용에 제한을 주는 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 근린상가로, 교통 및 주거 환경은 무난한 편입니다. 현재 공실 상태이며, 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 건축물대장상 용도와 공부상 용도의 차이, 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 지역 개발 계획 등을 고려할 때 향후 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있으나, 세부적인 상권 분석과 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 수원역세권 인근으로 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 공실 상태로 인수 후 즉시 활용 또는 재임대가 가능합니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

* 주변 지역 개발 계획으로 인한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 제시된 '인수 보증금'이 없으므로, 감정가 308,000,000원을 기준으로 시장 상황, 건물의 현 상태(공실, 용도 상이 등), 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 개별 물건의 수익성 분석 등이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.