나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1269 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있고 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 1층 103, 104, 105, 106호로서,
외벽: 석재 마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 마감.
창호: 강화유리 마감.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 본건(1~4) 모두 현황 공실임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 평지로 자동차관련시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측이 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-25)(세류주거환경개선사업), 소로
1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1269 (4)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층 106호

건물명: 팰리스타운하우스

용도: 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 건축물대장상 주용도는 자동차관련시설로 기재되어 있습니다.

토지면적: 8.91㎡ (약 2.69평)

건물면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

감정가: 308,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농OOO (농협은행)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, "세류1동 행정복지센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 및 다가구 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황:

차량 진입이 가능하며, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 수원역이 인접해 있어 GTX, KTX 등 광역 교통망 이용에도 유리한 입지입니다.

도로 접근성:

본건 북측이 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세류주거환경개선사업), 소로1류(폭 10m~12m), 주차장, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 비행안전제5구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리: 2022년 8월 25일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(금액: 279,600,000원)입니다.

이후 권리 내역:

* 2024년 10월 25일 접수된 동수원신용협동조합의 가압류(금액: 329,300,000원)

* 2025년 5월 29일 접수된 농협은행의 임의경매개시결정(채권액: 977,681,472원)

위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

총 등기부채권액:

등기부채권 총액은 608,900,000원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상으로, 인수되는 임차인이 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으며, 보증금/차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

건물 내 현황:

건축물 현황에 따르면 본건(1층 106호)을 포함한 1층 103, 104, 105호 모두 현재 공실 상태입니다.

주변 상권 특성:

건물은 아파트단지, 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 대규모 상업지구라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 특성을 보입니다.

잠재적 수요:

주변에 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어, 지역 내 소규모 상업시설에 대한 꾸준한 수요가 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 세류1동 행정복지센터가 가까이 있어 행정 업무 처리 및 주민 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 수원역이 인접해 있어 AK플라자, 롯데몰, 롯데백화점 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리합니다. 수원천이 흐르고 산책로가 조성되어 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

주거 환경:

아파트, 단독 및 다가구 주택이 밀집한 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

주변 시설:

주변 지역은 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치:

건축물대장상 주용도가 '자동차관련시설'로 되어 있으나, 공부상으로는 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물의 합법적인 사용 및 임대 시 고려해야 할 사항입니다.

공실 장기화 가능성:

본 건을 포함한 인근 호실이 현재 공실 상태로, 임대수익 확보까지 시간이 소요될 수 있습니다.

토지이용 제한:

비행안전제5구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 근린상가(1층 106호)입니다. 주거 및 상업 지역이 혼재된 곳에 자리하여 기본적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 인수되는 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 공부상 용도와 건축물대장상 주용도의 차이, 현재 공실 상태는 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 관계:

매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 안전한 부동산 투자가 가능합니다.

지역 수요 기반:

주변의 주택 및 아파트 밀집으로 인한 꾸준한 지역 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

개발 잠재력:

세류주거환경개선사업 지구단위계획구역에 속해 있어, 향후 주변 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

용도 및 공실 리스크 관리:

용도 불일치와 공실 문제는 향후 임대 전략 수립 및 적극적인 운영을 통해 극복할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 308,000,000원으로 평가되었습니다.

현재 공실 상태이며, 공부상 용도와 건축물대장상 주용도의 차이, 향후 임대 가능성, 주변 상가 시세, 재수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 본 건의 실질적인 가치 평가와 시장 상황 분석을 통해 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.