나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1269 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있고 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 1층 103, 104, 105, 106호로서,
외벽: 석재 마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 마감.
창호: 강화유리 마감.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 본건(1~4) 모두 현황 공실임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 평지로 자동차관련시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측이 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-25)(세류주거환경개선사업), 소로
1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1269 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층 105호

용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설-소매점)

감정가: 308,000,000원

토지면적: 8.91㎡ (약 2.7평)

건물면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (Nonghyup Bank)

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트 단지, 단독 및 다가구 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 및 상업 복합 지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로: 본건 북측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권: 주식회사제이에스엠에서 우정숙에게 2022년 8월 25일 매매로 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 농협은행 주식회사의 근저당권(접수일자 2022-08-25, 채권금액 279,600,000원)입니다.

* 기타 권리: 을2 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 608,900,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상임.

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임차인이 있을 경우 대항력 유무와 보증금, 차임 등 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: 정보가 제공되었으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 현황: 본건은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으나, 1층 103호, 104호, 105호, 106호 모두 현황 공실 상태입니다.

* 주변: "세류1동 행정복지센터" 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역과 근린상가가 혼재된 지역입니다.

* 활용: 토지 이용 현황상 자동차 관련 시설 부지로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 지역 특성에 맞는 소매점, 서비스업 등 다양한 업종으로의 활용 가능성을 지니고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: "세류1동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 주변 상가 및 주택가로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 1층 4개 호실이 공실 상태로, 장기 공실화로 인한 임대 수익 확보의 어려움이 예상됩니다.

* 권리관계: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 정보가 없어 추가 확인이 필요합니다. 또한, 공동담보 물건으로 채무 총액이 감정가 대비 높은 편입니다.

* 토지이용계획: 본건은 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 개발에 제한이 따를 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대차 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정 및 향후 임대 수익 예측에 불확실성이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동의 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 위치한 근린상가입니다. "세류1동 행정복지센터" 인근이라는 점에서 생활 편의 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 하지만 현재 다수의 호실이 공실 상태이며, 임대차 관계가 미상이라는 점에서 투자 시 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 비행안전구역 등 토지이용계획상의 제한 사항도 확인이 필요합니다. 등기부상 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 미확인 권리에 대한 추가 확인이 요구됩니다. 주변에서 특별히 식별되는 혐오시설은 없었으나, 비행안전구역 관련 법규 검토는 필수입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 행정복지센터 인근이라는 장점으로 인해 안정적인 유동인구와 배후 주거 단지 수요를 기대할 수 있습니다.

* 활용 가능성: 현재 공실 상태이나, 향후 상권 활성화 시 소매점, 서비스업 등 다양한 업종으로의 전환을 통해 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 가격 메리트: 경매 물건 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다 (현재 감정가 기준).

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 308,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

현재 공실 상태 및 임대차 관계 미상이라는 리스크를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

주변 시세, 공실률, 예상 임대 수익률, 명도에 소요될 비용 및 시간 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 300,000,000원으로 제안하며, 이는 추가적인 현장 조사 및 심층적인 권리 분석 후 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.