나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52488 [1] 경기도 화성시 병점동 386-39 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 지하철 1호선 ""병점역"" 남동측 인근 일반상업지역 내에 위치하며,
인근에는 근린생활시설, 단독주택,주상용건물, 아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 ""병점역"" 이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 등고 편탄한 사다라형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철그콘크리트구조 스라브지붕 8층 건으로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 삿시창호 마감 등임.

이용상태

1층 : 계단실 등
2층~8층 : 숙박시설(생활숙박시설)로 각층별 5개호수로 구분되어 있음.
옥탑 : 계단실 등으로 이용중임.
(자세한 사항은 후면 건축물현황도 참고)

설비내역

본건에 기본적인 급.배수설비, 난방설비, 도시까스설비, 화재탐지 및 경보기설비, 승강기설비 등이 구비 되어있음.

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

본건 건물 기호 (가)의 옥탑 부분은 건물등기사항전부증명서상 미등재 상태이나 일반건축물대장상 '옥탑1층""계단실(연면적제외)19.04㎡로 등재 되어 있는바, 이를 고려하여 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경52488 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 386-39

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 3,445,218,200원

토지면적: 271.00㎡ (약 81.98평)

건물면적: 1107.34㎡ (약 334.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 일괄매각

작성일: 2026-07-03

1.1. 입지조건

위치: 경기도 화성시 병점동 소재 지하철 1호선 "병점역" 남동측 인근 일반상업지역 내에 위치합니다.

주위환경: 인근에는 근린생활시설, 단독주택, 주상용건물, 아파트 등이 소재합니다.

교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "병점역"이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

토지: 인접토지 및 도로 대비 등고 편탄한 사다리형의 토지로서 주거용건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 서측으로 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부: 을3 근저당권 (하나은행, 2017-08-11)

건물 등기부: 을1 근저당권 (하나은행, 2017-08-11)

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

토지 등기부의 총 채권액은 4,432,000,000원이며, 건물 등기부의 총 채권액은 5,287,000,000원입니다.

갑1, 갑7, 갑10 (토지) 및 갑1, 갑4 (건물) 등 소유권 관련 등기는 말소되지 않습니다.

을3 (토지), 을1 (건물)의 하나은행 근저당권은 말소기준권리가 됩니다.

그 외 갑11(가압류), 갑12(강제경매), 갑13(임의경매), 갑14,갑15(압류) 등은 말소 예정입니다.

건물 등기부의 을3(전세권), 을12, 을17, 을7, 을10, 을15, 을19, 을11, 을14, 을13, 을16, 을18(주택임차권) 등도 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '지상권개요' 항목에 대한 구체적인 내용이 없어 확인이 어렵습니다. 다만, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

임차인 현황 (총 인수 보증금 0원):

제공된 자료에 따르면 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 금액은 없습니다.

그러나 배당 신고일자가 명시된 임차인의 경우, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으며, 이 경우 채무자에게 구상권을 행사해야 할 수 있습니다.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 290,000원

* 곽 : 보증금 5,000,000원, 차임 380,000원

* 김 : 보증금 110,000,000원

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 720,000원

* 김 : 보증금 65,000,000원

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 330,000원

* 나 : 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원

* 남 : 보증금 50,000,000원

* 남 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원

* 문 : 보증금 130,000,000원

* 박 : 보증금 130,000,000원

* 백 : 보증금 10,000,000원, 차임 330,000원

* 온 : 보증금 110,000,000원

* 윤 : 보증금 65,000,000원

* 이 : 보증금 130,000,000원

* 이 : 보증금 130,000,000원

* 이 : 보증금 57,000,000원

* 이 : 보증금 135,000,000원

* 이 : 보증금 66,000,000원, 차임 260,000원

* 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 390,000원

* 이 : 보증금 54,000,000원

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원

* 정 : 보증금 125,000,000원

* 정 : 보증금 65,000,000원

* 조 : 보증금 60,000,000원

* 주 : 보증금 130,000,000원

* 최 : 보증금 60,000,000원

* 최 : 보증금 65,000,000원

* 허 : 보증금 40,000,000원, 차임 500,000원

* 허 : 보증금 115,000,000원

* 홍 : 보증금 65,000,000원

* 임차인 중 보증금 및 차임이 0원인 경우 다수 존재.

공부와의 차이:

건물 기호 (가)의 옥탑 부분은 건물등기사항전부증명서상 미등재 상태이나, 일반건축물대장상 '옥탑1층' 계단실(연면적 제외) 19.04㎡로 등재되어 있습니다. 이는 평가 시 일반건축물대장상 면적을 기준으로 반영되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 일반상업지역 내에 위치하여 다양한 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재되어 있습니다.

지하철 1호선 병점역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

숙박시설(생활숙박시설)로서의 용도는 해당 지역의 유동인구 및 잠재적 수요에 따라 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 병점역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설, 상가, 주거 단지 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

추가적인 편의시설(대형마트, 병원, 문화시설 등)에 대한 상세 정보는 주변 지역 조사 시 파악 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 사건 번호에 (1)이 표기되어 있고, '중복사건'으로 명시되어 있어 추가적인 경매 절차 또는 관련 사건이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 권리관계의 복잡성을 야기할 수 있으나, 등기부상으로는 정리된 것으로 보입니다.

건물 공부와의 차이: 옥탑 부분의 등기 미등재 및 건축물대장 등재 사실은 향후 건축물 관리 또는 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

다수 임차인: 비록 대항력은 없으나, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 다수의 법적 제한 사항은 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과:

(검색 결과) 경기도 화성시 병점동 386-39 일대 및 병점역 주변을 조사한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 해당 지역의 소음 수준에 대한 고려는 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 지하철 1호선 병점역 인근 숙박시설(생활숙박시설)로, 일반상업지역 내에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다.

감정가는 34억 4521만 8200원이며, 토지 면적 271.00㎡, 건물 면적 1107.34㎡ 규모입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 대부분 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 옥탑 공부상 차이, 중복사건 이력, 다수 임차인의 존재, 다양한 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 병점역을 도보로 이용할 수 있는 우수한 교통 환경을 제공합니다.

용도 적합성: 생활숙박시설로서의 활용 가능성이 높아 임대 수익 또는 재개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 안전성: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되고 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 통합적인 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 공실률, 향후 개발 계획, 현재 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 분석한 후 결정되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 상세한 시장 조사가 불가하므로, 예상 입찰가를 명확히 산정하기 어렵습니다.

입찰 시에는 감정가 3,445,218,200원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 제반 사항을 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

모든 임차인의 보증금 합계가 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.