나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9692 [2] 경상북도 영천시 금호읍 원제리 579-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 금호읍 석섬리 소재"섬촌마을" 남서측 인근(기호 1 ~ 3) 및 원제리 소재 "원산동마을" 내(기호 4)에 위치하며 주위는 근교경지정리지대(기호 1 ~ 3) 및 근교농 촌지대(기호 4)입니다.

교통상황

1 ~ 3)본건까지 차량 진입 가능하며 농경지로서의 제반 교통사정은 보통시 됩니다. 4)본건까지 소형 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

1 ~ 3)3필이 접한 사다리형 및 삼각형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 휴경지 상태, 4)사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

1 ~ 3)지적도상 맹지이나 남동측 구거부지를 이용하여 폭 약 2m의 콘크리트포장 진입로 개설 되어 있습니다. 4)북서측으로 폭 약 3m, 남측으로 폭 약 2m의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1,2)생산녹지지역,가축사육제한구역(일부제한400m(한육우 제한)),농업진흥지역(2025-08-21), 3)생산녹지지역 가축사육제한구역(일부제한1km(한육우2400㎡미만 젖소 제한)), 가축사육제한 구역(일부제한400m(한육우 제한), 농업진흥지역(2025-08-21), 4)제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

5-가)시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서 외 벽 : 외장타일, 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 목재 및 새시창호 5-나)시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서 벽 체 : 몰탈위페인팅 바 닥 : 시멘트몰탈 마감 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

5-가)주택 5-나)창고 및 화장실입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며 5-가)에는 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 공부상 건축면적에 포함되지 않은 계단 등 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9692 (2)

소재지: 경상북도 영천시 금호읍 원제리 579-3 (도로명 주소: 경상북도 영천시 원제1길 20-12)

토지면적: 159.00㎡ (약 48.1평)

건물면적: 75.28㎡ (약 22.7평)

용도: 단독주택

감정가: 104,791,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금호농업협동조합

건축물 정보:

* 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물

* 주요 구성: 주택 (5-가), 창고 및 화장실 (5-나)

* 건축일: 1995년 6월 15일 (사용승인일: 1995년 8월 17일)

* 건축물대장상 건축면적: 79.08㎡

* 건축물대장상 토지면적: 145㎡ (별도 토지 면적 159㎡와 차이 확인 필요)

1.1. 입지조건

주위 환경:

* 본건은 경상북도 영천시 금호읍 "섬촌마을" 남서측 인근 및 "원산동마을" 내에 위치합니다.

* 기호 1~3 토지는 근교 경지정리 지대이며, 기호 4 토지는 근교 농촌 지대입니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 소형 차량의 접근도 용이합니다.

* 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

도로 상태:

* 기호 1~3 토지는 지적도상 맹지이나, 남동측 구거부지를 이용하여 폭 약 2m의 콘크리트 포장 진입로가 개설되어 있습니다.

* 기호 4 토지는 북서측으로 폭 약 3m, 남측으로 폭 약 2m의 포장도로와 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호 1, 2 토지: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥지역 (2025-08-21)

* 기호 3 토지: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥지역 (2025-08-21)

* 기호 4 토지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 (전 축종 300m 이내 사육 제한)

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 토지 등기부:

* 소유권: 김을남 → 박원수 (협의분할에 의한 상속)

* 말소기준권리: 금호농업협동조합의 근저당 (2024-08-01, 30,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 금호농업협동조합 (2025-11-04, 118,514,390원) - 매각으로 소멸 예정

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 권리 내역을 가지며, 소유권 보존은 김을남으로 되어 있습니다.

매각 후 소멸되지 않는 권리:

* 제시된 정보에 따르면 "지상권"은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. (단, 본건에 지상권이 존재하는지에 대한 구체적인 정보는 없습니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 본건은 근교 농촌 지대 및 경지정리 지대에 위치하며, 주변에 대규모 상업 시설보다는 단독주택 위주의 주거 환경이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보가 제공되지 않아, 해당 지역 내 주거용 부동산의 시세 현황 및 거래 동향을 파악하는 데 한계가 있습니다.

인근 금호읍 지역의 아파트 및 원룸 관련 정보가 일부 있으나, 이는 본건과 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 근교 농촌 지역에 위치하므로, 대형 편의시설이나 문화 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

다만, 차량으로 이동 가능한 거리에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

검색 결과, 주변에 특별히 혐오 시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

추가적인 생활 정보(대중교통 노선, 주요 편의시설, 학교 등)는 현장 답사 및 상세 지도를 통한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대 관계: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 추가 비용 발생이나 명도 지연의 위험이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 필지가 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 제2종일반주거지역(기호 4)과 혼재되어 있어 용도지역별 건축 규제 확인이 필요합니다.

* 도로 접근성 (맹지): 1~3번 토지는 지적도상 맹지로, 구거부지를 이용한 진입로의 법적 안정성을 확인해야 합니다.

* 미소멸 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 경우, 해당 권리를 인수해야 할 수 있습니다.

* 건물 평가 특이사항: 공부상 건축면적에 포함되지 않은 계단 등도 건물 평가에 포함되었다는 점은 실제 이용 면적과 공부상 면적 간의 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 금호읍 원제리에 소재한 단독주택 및 토지입니다. 감정가는 1억 479만 1천 원이며, 토지와 건물이 일괄로 매각됩니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

주변 환경은 근교 농촌 지대로, 교통은 차량 접근이 가능하나 기본적인 생활 편의 시설과의 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

임차인의 보증금 및 차임이 미상이고, 일부 토지의 용도지역상 제한이 있는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 단독주택으로 활용하거나, 토지 개발 가능성을 검토할 수 있습니다.

* 영천시 금호읍 지역은 개발 계획이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (관련 보도 자료에서는 레저·관광 휴양지 조성, 지방산업단지 계획 등이 언급되었습니다.)

* 제공된 주변 단독주택 사례(대지 45평, 건평 6평, 1930년 건축, 올수리, 1억 원; 대지 248평, 건평 40평, 1994년 건축, 1억 900만 원; 대지 156평, 건평 59평, 2층 주택, 1억 4천만 원 등)를 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁력 있는 투자가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 상세한 시세 자료 및 주변 비교 물건 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

정확한 투자 결정을 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

* 인근 부동산 중개업소 방문 및 유사 물건(단독주택, 대지)의 실거래가, 현재 매물 호가, 임대 현황 파악

* 물건 현황(건물 상태, 토지 이용 현황, 주변 환경)에 대한 현장 답사를 통한 가치 평가

* 추가적인 토지 이용 규제, 개발 계획 등 조사

일반적으로 경매 시장에서는 감정가의 70%~90% 수준에서 유찰이 발생하거나 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다. 그러나 본건의 경우, 권리 관계, 물건 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등 여러 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정에 있어 해당 사항은 고려되지 않습니다.

권장하는 접근 방식은, 현장 조사를 통해 파악된 적정 시세 및 수익률을 바탕으로 보수적인 입찰가를 산정하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.