나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14956 [1] 인천광역시 부평구 청천동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "청천초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 연와조 세멘와즙 단층 건물로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일, 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(나) 세멘브럭조 스라브즙 단층 건물로서

외벽 : 시멘트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

- 공부상 기호(가): 주택임.
- 공부상 기호(나): 부대시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경14956 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 10-45

건물용도: 단독주택 (부속건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

감정가: 149,870,760원

총 채권액(등기부채권): 90,279,074원

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 236.60㎡ (약 71.57평)

토지지분: 59.15㎡ (약 17.89평)

건물면적: 63.43㎡ (약 19.19평)

건물지분: 15.86㎡ (약 4.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정평가액: 149,870,760원

매각 대상: 토지 및 건물 지분 (약 25% 지분으로 추정)

일괄매각: 예

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "청천초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 준공업지역(2017-04-25)으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(건축법) 및 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준 권리 및 인수되는 권리)

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 6일 접수된 주식회사 우정파이낸스대부의 근저당권(을1)입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

건물 등기부상에서도 동일한 권리(을1)가 말소기준권리이며, 해당 권리를 기준으로 소멸되는 권리들이 정리됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 개요에 명시되어 있으나, 등기부상 지상권에 대한 내용은 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 유영춘

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-21

대항력: 없음

권리분석: 말소 대상 임차인으로, 매수인이 인수하지 않습니다.

* 임차인: 전성남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-31

대항력: 있음

권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 임대차 기간 만료 시까지 점유할 권리가 있습니다. 단, 보증금이 0원이므로 매수인이 임차인에게 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 단독주택, 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하여, 지역 내 근로자 및 거주자를 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 청천초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종의 수요도 존재할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업시설과는 거리가 있어 풍부한 상권이라고 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 남동측 인근에 청천초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 인근에 중학교, 고등학교 등의 추가적인 교육시설은 별도 확인이 필요합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 혼재 지역 특성상 기본적인 근린생활시설 이용은 가능하나, 대형마트, 종합병원 등 대규모 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 및 다양한 용도의 시설이 혼재하는 지역이므로, 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물의 일부 지분만을 매각하므로, 전체 부동산을 단독으로 소유하지 못하게 됩니다. 이는 향후 재산권 행사, 관리, 처분 등에 있어 공동 소유자와의 협의가 필요하며, 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자우선매수 신고가 접수되어 있으며, 이는 공유자가 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 낙찰 후에도 공유자가 우선 매수권을 행사할 경우, 해당 물건을 취득하지 못할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임대차 기간 만료 시까지 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 비록 보증금 인수 의무는 없으나, 임차인과의 관계 설정 및 향후 계획 수립 시 고려해야 합니다.

* 건물 노후도: 감정평가서상 건물 구조(연와조, 세멘브럭조) 및 연식을 고려할 때, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역 특성: 준공업지역에 위치하여 향후 용도 변경이나 개발 등에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 청천동에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 청천초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주변 환경은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재하는 지역입니다. 감정가는 1억 4900만 원대이나, 토지 및 건물 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수 신고 등의 복합적인 권리 및 특이사항으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 지분 매각과 공유자 우선매수권 행사는 낙찰을 받더라도 실제 취득이 어렵거나, 취득 후에도 공동 소유로 인한 불편함이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 지분 가격: 지분 매각 및 여러 리스크 요인으로 인해 전체 부동산 가치 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 준공업지역의 특성상, 지역 재개발 또는 지구단위계획 변경 시 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점이며 불확실성이 큽니다.)

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수: 임차인이 존재하나 보증금이 없어 추가적인 금전적 부담 없이 명도 절차를 진행할 수 있다는 점은 긍정적입니다. (단, 점유 이전에는 영향)

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 공유자의 우선매수신고, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 등 다수의 위험 요소를 포함하고 있습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정하였습니다.

감정가: 149,870,760원

전체 부동산의 25% 지분에 해당하는 감정가: 약 37,467,690원

상기 지분 가치에서 공유자 우선매수권 행사 가능성, 지분 매각으로 인한 불확실성, 대항력 있는 임차인(보증금 미인수)의 존재 등을 감안하여, 보수적으로 산정된 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 25,000,000원

이는 낙찰 가능성을 높이기 위한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다. 특히 공유자의 우선매수신고 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.