나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14383 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역7블럭3로트 골드파크3동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학정보고등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 다세대주택 및 연립주택 등의 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 도시개발구역
내 주거지대로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 "소성로" 및 "매소홀로" 로변에 버스정류장이
소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 3층 301호로서,
외벽 : 미장스톤 및 일부 외장석재붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2022년 4월 19일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보기설비, CCTV설비, 도시가스시설 및
난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재하는 환지전 토지인 "문학동 114-2번지"의 토지이용계획확인서상 용도지역은
제2종일반주거지역(2016-05-02)으로서, 지구단위계획구역(문학구역) 및 도시개발구역<문학
도시개발구역)<도시개발법> 등임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건은 대지권이 미등기된 상태이나, 추후 적정 소유권·대지권이 귀속될 것을 전제로
대지권을 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨
인천 미추홀구로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.23.,)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경14383 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역7블럭3로트 골드파크3동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 334,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 73.42㎡ (약 22.21평)

건물지분: 73.42㎡ (약 22.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

사용승인일: 2022년 4월 19일

등기부채권 총액: 279,400,000원

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학정보고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 다세대주택 및 연립주택 등의 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 도시개발구역 내 주거지대로 형성되어 있으며, 주거지로서의 제반 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 "소성로" 및 "매소홀로" 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

본 건이 소재하는 토지는 환지전 "문학동 114-2번지"로, 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역(문학구역) 및 도시개발구역(문학도시개발구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 5월 27일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 소유권보존(갑1, 2022.04.27.), 소유권이전(갑2, 2022.05.27. 매매), 근저당권(을1, 2022.05.27.), 임의경매개시결정(갑3, 2024.10.24.)이 등기되어 있습니다.

본 경매 절차를 통해 을1 근저당권 및 갑3 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

본 건의 가장 큰 특징은 대지권미등기 상태라는 점입니다. 대지권 유무는 알 수 없으나, 감정평가 시 대지권 가격이 포함되어 평가되었으므로, 입찰 시 대지권 확보 및 관련 비용 발생 가능성을 충분히 인지해야 합니다.

인천 미추홀구로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신(2025.12.23.)이 있어, 대지권 정리에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 시기(2001년)에 건축된 다세대주택(59.58㎡)이 2026년 5월 11,800만원 (평당 약 655만원) 및 8,100만원 (평당 약 450만원)에 거래되었습니다.

2016년 건축된 다세대주택(45.194㎡)은 2026년 5월 12,100만원 (평당 약 883만원)에 거래되었습니다.

본 물건은 2022년에 건축된 신축 건물로, 면적(73.42㎡, 약 22.21평) 또한 비교 대상 주택보다 넓은 편입니다.

신축 연식과 도시개발구역 내 위치를 고려할 때, 시장 가격은 평당 약 850만원 ~ 1,000만원 수준으로 추정 가능합니다.

이를 기준으로 환산 시, 본 물건의 시장 가치는 약 1억 8,870만원 ~ 2억 2,210만원 범위로 예상됩니다.

다만, 감정가(3억 3,400만원)와 비교 대상 물건의 시세 간에 상당한 차이가 존재하며, 이는 대지권 미등기 상태를 반영한 결과일 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 문학정보고등학교가 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조 경사지붕 4층 건물 중 3층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재경보기, CCTV, 도시가스 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 미장스톤 및 일부 외장석재, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기 상태로, 대지권 유무 및 확보 가능성이 불확실합니다. 이는 소유권 행사 및 재산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 최대 리스크입니다.

대지권 확보에 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있으며, 최악의 경우 대지 사용 권리를 확보하지 못할 위험도 존재합니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 상세한 임대차 관계가 미상입니다. 인수되는 임차인이 없다고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 건물로서 연식은 매우 짧고, 문학도시개발구역 내 위치라는 장점이 있습니다.

그러나 대지권이 미등기된 상태이고 대지권 유무를 알 수 없다는 점은 매우 심각한 리스크 요인입니다. 감정가에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 실제 대지권 확보 여부 및 비용은 미지수입니다.

취득세 납부 이력이 있다는 점은 긍정적 신호로 볼 수 있으나, 이를 명확히 해결하기 위한 절차와 비용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

권리 분석상 낙찰 후에도 지상권 등 추가적인 부담이 발생할 수 있는 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물이라는 점은 매력적입니다.

대지권 미등기 문제를 해결하고 정상적인 소유권 이전이 완료된다면, 도시개발구역 내 신축 주택으로서 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 추후 대지권 문제 해결 비용을 감안하더라도 투자 수익을 확보할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대지권 미등기라는 심각한 리스크를 내포하고 있어, 보수적인 접근이 필수적입니다.

현재 시세 분석 결과, 유사 조건(신축, 개발구역)을 감안한 시장 가치는 약 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 대지권 미등기, 대지권 유무 불확실, 잠재적 지상권 존재 가능성 등의 위험 요소를 고려할 때, 입찰가는 감정가(3억 3,400만원)보다 현저히 낮은 수준에서 결정되어야 합니다.

일반적인 고위험 물건의 경우 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려하는 점을 감안하여, 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 판단한 결과, 예상 입찰가는 약 2억 1,500만원 수준을 제안합니다.

이는 건물의 신축 연식과 위치의 장점을 반영하되, 대지권 문제로 인한 불확실성을 충분히 할인한 금액입니다.

실제 입찰 시에는 대지권 확보 가능성, 관련 비용, 추가 권리 사항 등에 대한 철저한 조사 및 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변에 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.