나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경2796 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 405 정관가화만사성더테라스2차 211동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재"방곡초등학교" 북동측 인근에 위치
하는 정관가화만사성더테라스2차 211동 3층 304호로서, 주위는 아파트단지, 단지내
상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음..

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상6층 건물 중 3층 304호로서
외부 : 페인팅마감 등.
내부 : 벽지 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비. 화재경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 공동현관기,
지역난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지대내 부정형의 토지로 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며 북측 및 북동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m - 25m)(접합),특수도로
(보행자전용도로)(접합)
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(방곡유치원)<교육환경보호에 관한 법률>,
상대보호구역(방곡초등학교)<교육환경 보홍에 관한 법률>, 절대보호구역<교육한경보호
에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경2796 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 405 정관가화만사성더테라스2차 211동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 268,000,000원

토지 면적: 80.02㎡ (약 24.2평)

건물 면적 (전용 면적): 60.18㎡ (약 18.2평)

건축 연도: 2018년

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

준공일: 2018년 6월 1일

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 "방곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있으며, 북측 및 북동측으로 중로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

주요 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(방곡유치원, 방곡초등학교), 절대보호구역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2018년 10월 12일 하나은행 근저당 (188,100,000원)

* 이후 접수된 권리 (을9 근저당, 갑6, 갑7, 갑8 가압류, 갑9 임의경매)는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 권리 총액 (등기부상 채무 총액): 517,210,586원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임대 관계가 미상이며 보증금 및 차임이 확인되지 않는 점은 잠재적인 리스크로 간주될 수 있습니다. 낙찰 후 임대차 관계를 명확히 파악하여 인수 여부를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 아파트 단지, 단지 내 상가, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

단지 내 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주차 시설: 총 주차 대수는 57대(지상 6대, 지하 78대 - 정보 상이함)로, 세대당 주차 공간은 보통 수준으로 보입니다.

전기차 충전: 지하 주차장에 전기차 충전기 10대가 설치되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 방곡초등학교와 인접하여 자녀 교육 환경이 우수하며, 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

자연 환경: 정관읍은 녹지 공간이 비교적 잘 조성된 신도시 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 불확실성: 임대 관계 및 보증금, 차임이 미상으로, 인수되는 임차권이 있는지 여부에 대한 확인이 필요합니다.

권리관계 복잡성: 다수의 채권 및 가압류가 등기되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 개발 계획의 변경 등 외부 요인에 의해 향후 시세 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 '정관가화만사성더테라스2차' 아파트 211동 304호입니다.

2018년에 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 60.18㎡ (약 18.2평)으로 구성되어 있습니다.

주변에 학교, 상가, 근린시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수하며, 차량 및 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

등기부상 다수의 권리 설정이 존재하나, 말소기준권리 이하의 채권들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 추가적인 권리를 인수할 가능성은 낮습니다.

다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

전반적으로 입지, 건축 연도, 권리 관계 등을 고려할 때 투자 또는 실거주 목적으로 검토해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

최신 준공 연도: 2018년 준공으로 신축급 아파트이며, 최신 설비 및 마감 상태를 기대할 수 있습니다.

우수한 생활 인프라: 학교, 마트, 병원 등 생활 편의 시설이 풍부하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

토지 건물 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확하며, 재산권 행사에 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 268,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 6월 기준):

* 3층, 60.1758㎡: 269,000,000원 (26,900만원)

* 6층, 60.1758㎡: 330,000,000원 (33,000만원)

* 6층, 60.1758㎡: 370,000,000원 (37,000만원)

분석: 본 물건은 3층이며, 최근 유사층(3층) 거래 사례가 269,000,000원입니다. 이는 감정가(268,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 고층 사례들은 3억 3천만원에서 3억 7천만원에 거래되어 본 물건의 가치 판단에 참고가 될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 유사층 실거래가 및 감정가를 고려하여, 270,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 경쟁률이 높을 경우, 시장가격을 상회할 가능성도 있습니다.

낙찰가 산정 시에는 인수 보증금 등 추가 부담액이 없으므로, 순수 입찰가로만 고려하면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.