나이스옥션 법원경매 성남 2021타경59019 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 80-4 웰빙타운 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 "도곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2009년 07월 08일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서,
외벽: 치장벽돌 마감 등,
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

본건 101호의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현재 현관에 표기된 호수의 위치가 상이하며, 본 평가시 평가대상 집합건물의 위치는 귀 법원 평가명령서의 제시에 따라 현관에 표시된 호수를 기준으로 현재 101호가 위치해 있는 물건을 평가대상으로 하였는 바, 경매 진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

집합건축물대장의 건축물 현황도상 102호로 표시되어 있음에 유의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 성남지원 2021타경59019 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 156,000,000원

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 80-4 웰빙타운 1동 1층101호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 103.25㎡ (약 31.23평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.61㎡ (약 22.87평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 지분: 각 103.25㎡ / 75.61㎡

1.3. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인, 집합건축물대장의 건축물 현황도상 102호로 표시되어 있음에 유의

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 "도곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 8월 3일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을14)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강현미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-11-24

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 금액과 관계없이 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 151,616,272원

* 주요 권리사항:

* 을14: 근저당권 (말소기준권리)

* 을15: 근저당권

* 갑10: 가압류

* 갑14: 임의경매개시결정

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건 소재지는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 소규모 공장 및 창고도 일부 분포하고 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"도곡초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 기타

주변에 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어 환경적 요인은 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 명확한 확인 및 법적 절차가 필요합니다.

6.2. 공부상 내용과 실제 현황 불일치

본건 101호의 위치가 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치와 현관 표기 호수가 상이하여, 실제 점유 및 이용 상태에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 물건의 매각 여부 및 결과가 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

계획관리지역 외 다수의 환경 및 개발 관련 규제지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 환경

소규모 공장 및 창고와 혼재된 지역으로, 소음, 분진 등 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 다세대주택으로, 도곡초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 호수 표기와 실제 현황의 불일치, 공동담보 등의 위험 요소가 존재합니다. 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고 법적 검토를 거친 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주시 초월읍 지역의 다세대주택으로, 주거용 부동산으로서의 가치를 지닙니다.

* 도곡초등학교 인근의 교육 환경 및 버스정류장 등 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 감정가 156,000,000원을 기준으로, 위험 요소를 고려한 적정 입찰가 산정이 가능하다면 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 156,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 18일 거래된 76.71㎡ 면적의 다세대주택이 140,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 건물 면적(75.61㎡)과 유사하나 건축 연도가 1998년으로 더 오래된 점을 감안하면, 본건(2009년 사용승인)의 신축 연도를 고려할 때 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 호수 표기와 실제 현황의 불일치, 공동담보 물건이라는 점 등 다수의 위험 요소를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 인수해야 할 보증금은 없으나 (임차인 보증금 0원), 잠재적 위험에 대한 대비 차원에서 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 125,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

현장 조사를 통해 임차인과의 관계, 실제 점유 상태, 건물 상태 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.