나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34760 [2] 광주광역시 서구 치평동 1230 상무대라수오피스텔 19층1925호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1,2 : 본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "상무지구대" 남동측 인근에 위치한 상무 대라수오피스텔로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 소재함. 기호 3 : 본건은 광주광역시 남구 행암동 소재 "효천초등학교" 남서측 인근에 위치한 효천2지구중흥에스-클래스아파트로서 주변은 아파트단지, 근린상가, 단독주택 및 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 등이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 1,2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 중 제14층 제1426호, 제19층 제1925호로서, (사용승인일 : 2023.06.01.) 외벽 : 복합판넬, 몰탈위페인팅 등, 창호 : 새시창호 등 마감임. 기호 3 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 중 14층 1405호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호 1,2 : 오피스텔로 이용중임. 기호 3 : 아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급·배수설비, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2 : 정방형의 평지로서, 오피스텔 건부지임. 기호 3 : 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

기호 1,2 : 본건 서측으로 노폭 약 40m의 아스팔트포장도로, 북측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로, 남측으로 노폭 약 10m의 보행자도로가 소재함. 기호 3 : 본건 남측으로 노폭 약 40m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술)임. 기호 3 : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2019-12-27) , 소로2류(폭 8m~10m)(2013-07-03)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2013-07-03)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2013-07-03)(접합) 외.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34760 (2)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1230 상무대라수오피스텔 19층1925호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지면적: 3.19㎡ (약 0.96평)

토지지분: 3.19㎡ (약 0.96평)

건물면적: 25.31㎡ (약 7.66평)

건물지분: 25.31㎡ (약 7.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사코람코자산신탁

사용승인일: 2023년 6월 1일

1.2. 감정평가 요약

감정평가서 요약 요향표에 따르면, 본건은 광주광역시 서구 치평동에 위치한 상무대라수오피스텔 19층 1925호입니다. 주변에는 근린생활시설 및 업무시설이 소재하며, 차량 접근이 용이하고 시내버스 승강장이 인근에 있어 교통 여건은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2023년 6월에 사용승인된 신축 건물입니다. 오피스텔로 이용 중이며, 일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 정방형의 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 서측 약 40m, 북측 약 15m, 남측 약 10m의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 속합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 광주광역시 서구 치평동 소재 상무대라수오피스텔 19층 1925호로, "상무지구대" 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설 등이 다수 소재하여 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건은 서측 약 40m, 북측 약 15m, 남측 약 10m의 다양한 폭의 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 비행안전제6구역(전술) 등의 도시계획상 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 6월 30일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1, 채권금액 115,200,000원)입니다.

3.2. 등기부현황

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리, 말소기준권리, 그리고 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5 등)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 831,778,204원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 보증금 외에 기타 유치권 등 주장이 있는지 명확한 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 내용은 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 광주광역시 서구 치평동은 상무지구 인근의 중심상업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 건축물 현황

2023년 6월에 사용승인된 신축 오피스텔로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 임대 수요 및 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 편리하고 시내버스 승강장이 인근에 있어 시내외 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 물건은 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 외 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

등기부상 다수의 권리 설정이 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.3. 임차인 관련

대항력 없는 임차인이 있으나 보증금이 300만원으로 소액이므로 명도 과정에서 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 치평동의 중심상업지역에 위치한 비교적 신축인 오피스텔입니다. 우수한 교통 및 편의시설 접근성을 갖추고 있으며, 권리 관계상 인수할 부담이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 비행안전구역 등 토지 이용에 대한 일부 제한 사항은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

2023년 사용승인된 신축 건물로, 최신 설비와 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

8.2. 우수 입지

광주 상무지구 인근의 중심상업지역에 위치하여 직주근접 수요가 풍부합니다.

8.3. 안정적 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 소액 임차인만 존재하여 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(25.31㎡)의 오피스텔은 2025년 3월 127,000,000원 (약 501만원/㎡)에 거래되었습니다. 다른 면적대의 매매가는 2025년 12월 85,000,000원 (20.54㎡, 약 414만원/㎡) 및 2025년 4월 122,000,000원 (29.28㎡, 약 417만원/㎡) 수준입니다.

본건의 감정가는 124,000,000원으로, 평당 약 490만원에 해당합니다. 최근 매매가 중 가장 높은 127,000,000원과 비교했을 때, 감정가가 시세 범위 내에 있거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 신축 오피스텔이며 입지가 양호하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다. 최근 유사 면적 매매가(127,000,000원) 및 감정가(124,000,000원)를 고려하여, 경쟁을 감안한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

9.3. 예상 입찰가

118,000,000원 ~ 123,000,000원

작성일: 2026-07-16

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.