나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106558 [1] 울산광역시 남구 야음동 910 울산번영로두산위브 103동 4층 404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "울산세관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상지대로서, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규모: 지상25층 건물 내 4층 404호
외벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등
창호: 샷시임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수 및 위생 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(야음2지구), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.

2. 기타: 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문·부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경106558 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 페퍼저축은행 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 야음동 910 울산번영로두산위브 103동 4층 404호

용도: 아파트

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

토지면적: 41.99㎡ (약 12.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정평가액: 653,000,000원 (6억 5,300만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "울산세관" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설

단지 주변에 학교, 마트, 공원 등 생활 편의시설이 위치해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 홈플러스 울산남구점, 수암시장 등이 인근에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2019-11-26, 330,000,000원)

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 877,923,959원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상임.

*금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 등을 통해 임차인 현황을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 배후수요

본 물건이 소재한 야음동 일대는 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 근린생활시설이 함께 발달한 형태를 보입니다. 최근 대규모 정비사업과 교통 인프라 개선이 맞물리며 주거 환경이 개선되고 있으며, 브랜드 아파트 중심의 주거 타운으로 변화하고 있어 주거 선호도가 높아지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 주변에 학교, 마트, 공원 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 선암초등학교가 도보 통학 가능 거리에 있으며, 야음중학교, 대현고등학교, 신선여자고등학교 등이 인근에 있습니다.

5.2. 주차 및 단지 정보

아파트 단지는 총 8개 동, 761세대로 구성되어 있으며, 총 918대의 주차가 가능합니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등의 부대시설이 있습니다. 사용승인일은 2017년 9월 8일입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 제약

현장 조사 시 이해관계인의 폐문·부재로 인해 내부 확인이 곤란하였습니다. 따라서 관련 공부 및 외부 관찰에 의존하여 평가되었으므로, 경매 진행 및 응찰 시에는 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되어, 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

울산광역시 남구 야음동에 위치한 번영로 두산위브 아파트 경매 물건으로, 편리한 교통 및 주거 환경을 갖춘 신축급 아파트입니다. 감정가는 6억 5,300만원이나, 최근 실거래가가 이보다 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 내부 확인이 불가했던 점과 임대 관계 미상인 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2017년 준공)

* 편리한 교통 및 생활 인프라 (마트, 학교, 공원 등 인접)

* 최근 실거래가 대비 높은 시세 상승 잠재력

* 일괄 매각으로 토지·건물 동시 취득

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(84.53㎡ ~ 84.91㎡)의 아파트가 2026년 7월 초에 7억 1,000만원에서 7억 6,000만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 6억 5,300만원으로, 현재 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 7억 1,000만원에서 7억 3,000만원 사이로 예상됩니다. 다만, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 권리 관계 재확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.