나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8974 [3] 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 '복명초등학교' 남측 인근에 위치하는 '더크루엘수성(근린생활시설)' 201동 지1층 102호 외 2개호로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있는 바, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

가~다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 중 지1층 102호 외 2개호로서, (사용승인일 : 2022.12.29) 외 벽 : 화강석 및 외장 타일 붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 바 닥 : 타일 깔기 등 마감. 창 호 : 강화유리 등임.

이용상태

가~다) : 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 단지로서, 북측 하향의 완경사지대이나, 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 폭 약 12미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 가~다) 건물은 공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 북동측 및 북서측 도로를 기준으로 지상 1층 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 일련번호 가~다) 및 인접호(105호)는 경계벽 일부를 철거하여 일체로 사용중인 근린생활시설임.

물건 비고

공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 북동측 및 북서측 도로를 기준으로 지상 1층 소재함. 감정서 일련번호 가~다) 및 인접호(105호)는 경계벽 일부를 철거하여 일체로 사용중인 근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8974 (3)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성 201동 지1층104호 (도로 기준 지상 1층)

건물명: 더 트루엘수성

구분: 집합건물 (근린생활시설)

용도: 근린상가

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 12월 29일

감정가: 265,000,000원

토지면적: 28.05㎡ (약 8.5평)

건물면적: 51.84㎡ (약 15.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 수성구 범물동 소재 '더트루엘수성' 201동 내에 위치하며, 복명초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 우수합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

도로: 대상 물건은 남동측으로 폭 약 12미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 1류(폭 10-12m) 및 소로 2류(폭 8-10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(복명초등학교, 삼덕유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (새마을금고중앙회, 2024년 2월 26일 접수, 채권최고액 576,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 을1 근저당 이하의 모든 권리(갑3 소유권이전, 갑4 임의경매)는 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최순연 (최 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025년 9월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최순연은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 '더 트루엘 수성' 201동은 근린생활시설로 분류되며, 현재 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나 실제로는 북동측 및 북서측 도로를 기준으로 지상 1층에 위치하여 접근성이 용이합니다.

감정서상 일련번호 가~다)와 인접 호실(105호)은 경계벽 일부를 철거하여 현재 일체로 사용 중인 상태입니다. 이는 넓은 공간 활용이 가능하다는 장점이 될 수 있습니다.

주변 주거 단지 내 상권으로, 고정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 단지 남측 인근에 복명초등학교, 삼덕유치원이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주거 환경: 주변이 아파트 단지와 단독 주택지로 둘러싸여 있어 정주 여건이 비교적 좋습니다.

교통: 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

일체 사용: 현재 여러 호실이 경계벽 철거 후 일체로 사용되고 있어, 향후 분할하거나 원상복구 시 추가적인 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 점유 상태 및 공실 여부에 대한 확인이 필요합니다. (다만, 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

이용 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어, 특정 업종 선택 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 층수: 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 지상 1층으로 이용 중이므로, 공부와 현황의 차이에 대한 인지는 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축 건물의 근린생활시설로, 최신 건축 기준을 적용받은 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

도로 기준 지상 1층이라는 점은 상가로서의 접근성과 가치를 높이는 요소입니다.

여러 호실을 일체로 사용하고 있다는 점은 상가 운영의 유연성을 제공하지만, 향후 재분할 시 추가적인 고려가 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 상가: 비교적 최신 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

우수한 접근성: 도로 기준 지상 1층에 위치하여 고객 접근이 용이합니다.

넓은 면적 활용: 여러 호실을 일체 사용 중으로, 다양한 업종으로의 전환 및 넓은 공간 활용이 가능합니다.

안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요를 기반으로 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 265,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하지 않아, 낙찰 시 추가적인 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 시세, 주변 상권의 활성화 정도, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 감정가가 주변 시세 대비 적정한지, 임대 수요는 어떠한지 등을 면밀히 분석하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.