나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8974 [2] 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 '복명초등학교' 남측 인근에 위치하는 '더크루엘수성(근린생활시설)' 201동 지1층 102호 외 2개호로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있는 바, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

가~다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 중 지1층 102호 외 2개호로서, (사용승인일 : 2022.12.29) 외 벽 : 화강석 및 외장 타일 붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 바 닥 : 타일 깔기 등 마감. 창 호 : 강화유리 등임.

이용상태

가~다) : 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 단지로서, 북측 하향의 완경사지대이나, 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 폭 약 12미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 가~다) 건물은 공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 북동측 및 북서측 도로를 기준으로 지상 1층 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 일련번호 가~다) 및 인접호(105호)는 경계벽 일부를 철거하여 일체로 사용중인 근린생활시설임.

물건 비고

토지 별도등기 있음. 공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 북동측 및 북서측 도로를 기준으로 지상 1층 소재함. 감정서 일련번호 가~다) 및 인접호(105호)는 경계벽 일부를 철거하여 일체로 사용중인 근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경8974 (2)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성 201동 지1층103호

용도: 근린상가 (근린생활시설)

감정가: 1억 5천 2백만원

토지면적: 17.75㎡ (약 5.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

1.2. 건물 개요

건축물 용도: 제2종 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2022년 12월 29일

건물 총 층수: 지하 1층, 지상 1층 (본건 기준, 공부상 지하 1층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 '복명초등학교' 남측 인근에 위치한 '더 트루엘 수성' 201동 내에 있으며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황 역시 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측 폭 약 12미터, 북동측 및 남서측 폭 약 8미터, 북서측 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 1류(폭 10m~12m) 및 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 복명초등학교 및 삼덕유치원 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리는 2024년 2월 26일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권(을1)으로, 총 312,000,000원입니다.

이보다 후순위인 소유권이전(갑3), 임의경매(갑4) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

기타 등기부상 권리로는 소유권이전1번신탁등기말소(갑2)가 있습니다.

등기부채권 총액은 312,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있습니다. 대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기(금지사항등기)가 존재합니다. 이는 대구광역시 수성구 범물동 1403 토지 갑구 1-1번이며, 2023년 2월 16일 부기되었습니다. 이 금지사항등기의 구체적인 내용과 영향 범위를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-12

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있어 임의적인 판단은 금물입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건은 '더 트루엘 수성' 복합 건물 내 근린생활시설로, 201동 지하 1층에 위치합니다.

공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 북동측 및 북서측 도로를 기준으로 할 때 실질적으로 지상 1층에 해당하여 활용 가치가 높을 것으로 보입니다.

감정서 상 일련번호 가~다) 호실 및 인접 호실(105호)은 경계벽 일부를 철거하여 일체로 사용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 본건 103호 역시 인접 호실과 합벽하여 사용 중일 가능성이 있으며, 이를 통해 더 넓은 공간으로 활용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 배후 수요

주변에 아파트 단지 및 학교가 밀집해 있어, 해당 상가의 잠재적 배후 수요는 풍부할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건에서 도보로 통학 가능한 거리에 복명초등학교 및 삼덕유치원이 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 (금지사항등기)

본건의 가장 큰 리스크는 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기(금지사항등기)의 존재입니다. 이 등기는 물건의 소유권 행사 및 향후 처분에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 등기부상의 정확한 내용과 법적 효력에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 공부와 실제 현황의 차이

건물이 공부상으로는 지하 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 도로를 기준으로 지상 1층에 해당합니다. 이는 큰 문제가 되지는 않겠지만, 공부와의 차이로 인지하고 있어야 합니다.

6.3. 합벽 사용

인접 호실과 경계벽을 철거하여 일체로 사용 중인 점은 공간 활용 면에서는 장점일 수 있으나, 추후 원상복구 의무가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.4. 주변 환경

일반적인 주거 및 상업 지역으로, 특별한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 비교적 신축인 근린생활시설로, 기본적인 입지 조건 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 공부상 지하이나 실질적으로 지상 1층에 해당하며, 인접 호실과의 합벽 사용을 통해 공간을 넓게 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 본건은 토지에 말소되지 않고 인수되는 금지사항등기라는 매우 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 이 등기의 정확한 성격과 낙찰 이후 미칠 영향력을 철저히 파악해야만 안전한 투자가 가능합니다. 따라서 본건에 대한 입찰을 고려하신다면, 반드시 전문가와 함께 현장 조사를 포함한 다각적인 권리 분석 및 법률 검토를 선행하시기 바랍니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물입니다.

* 입지: 복명초등학교 인근으로, 지역 내 유동인구 확보가 용이한 편입니다.

* 활용성: 지상 1층에 해당하는 층수와 인접 호실과의 합벽 사용 가능성은 넓은 공간 활용을 기대하게 합니다.

* 상권 잠재력: 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 0원의 인수 보증금을 고려하여 산정될 것입니다. 그러나 토지에 존재하는 인수되는 별도등기(금지사항등기)의 위험성을 감안할 때, 감정가인 1억 5천 2백만원 이하로 신중하게 접근해야 합니다. 해당 별도등기의 성격과 잠재적 가치 하락 폭을 정확히 파악하는 것이 최우선이며, 이를 바탕으로 안전 마진을 확보한 보수적인 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도등기에 대한 법률적 자문과 함께 주변 유사 물건의 실제 거래 사례를 면밀히 조사하는 과정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.