나이스옥션 법원경매 대전 2024타경115321 [3] 세종특별자치시 도담동 638 도램마을19단지 상가동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2024.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연서면 신대리 및 국촌리에 소재하는 부동산으로서, 본건 주변은 주거용시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 토지는 장방형의 토지로 도로 등으로 이용중임.
기호 2 토지는 사다리형 토지로 도로 등으로 이용중임.
기호 3, 4, 11토지는 부정형의 토지로 도로 등으로 이용중임.
기호 5 토지는 장방형의 토지로 도로 등으로 이용중임.
기호 6, 14, 16 토지는 대체로 사다리 형의 일단지로 조성중단된 토지임.
기호 7, 8 토지는 부정형의 토지로 나지상태임.
기호 10 토지는 사다리형의 토지로 조성중단된 토지임.
기호 12 토지는 부정형의 토지로 자연림임.
기호 15 토지는 사다리형의 토지로 도로 및 도로예정지 등임.

인접 도로상태

본건 기호 6,14,16 일단지는 북서측으로 왕복 1차선의 포장도로 등에 접함.
본건 기호 7 토지는 동측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.
본건 기호 8 은 지적도상 맹지임.
본건 기호 10 은 북서측으로 본건 기호 1과 접하여 본건 기호 1과 118-7번지 현황도로에 접하나, 현황도로 118-7번지는 사유토지(지목:임야)로서 분쟁가능성이 있는바, 경매참여시 관련사항을 확인하시고 유의하시기 바람.
본건 기호 12는 북측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1, 10>
계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음.

<기호 2-4, 6-8, 12, 14, 15>
보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음.

<기호 5>
계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 지정되어 있음.

<기호 11, 16>
보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

가. 본건 토지 기호 6, 14, 16 (일단의 이행지) 및 기호 15 토지상 아래의 제시외 물건이 소재하여 귀 제시사항에 따라 ‘토지감정평가요항표’에 그 가액을 기재하고, 제시외수목 ㉠,㉡이 제외되어 그 토지의 소유권 행사가 제한될 경우의 토지가액을 ‘토지감정평가요항표-비고란’에 기재하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

㉠ 수목, 수목(소나무 등 30여주), 기호 6, 14, 16 토지상
㉡ 수목, 수목(소나무 2주), 기호 15 토지상
㉢ 관정, 기호 6, 14, 16 토지상

나. 본건 토지 기호 6, 14, 16(일단의 이행지- 그 중 기호 16상)상 "기둥과 지붕 그리고 주벽"을 갖춘 제시외 건물이 소재하여, 본 경매사건 기호 6, 14, 16은 토지만의 강제경매사건임을 고려하여 별도로 평가하지 아니하였으며, 이동가능성을 명확하지 아니하여 상기의 제시외 건물로 인하여 제한받는 경우의 가액을 토지감정평가요항표 비고란에 기재하였는 바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.
[관계행정청과 유선통화상 기호 16 토지(신대리 484-18번지)에 가설건축물 신고사항이 있다고 조사되었으나 제시외 물건에 대한 사항인지 여부는 관련서류나 도면 등을 확인할 수 없어 명확하지 아니함.]

다. 본건 토지 기호 6, 14, 16상 소재하는 이동식화장실 등은 이동가능성 등을 고려하여 별도로 평가하지 아니하였으며, 기호 12(신대리 산103-6번지)토지상 지상입목은 임야의 시장상황 및 거래관행 등을 고려하여 임지에 포함하여 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항없음.(이용상황은 (3)형태 및 이용상태 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임.

나.본건의 기호 6, 14, 16 와 기호 5는 건축허가(신고)가 있거나 있었던 토지로서, 토지의 형질변경이 일정부분 진행되어 있는 상태로, 경매참여시 반드시 각 경매시점에 따라 건축허가(신고)등의 유효성여부, 원상회복명령 관련사항 등을 관계행정청에 확인하시기 바람.
개발사업의 특성상 조성단계, 원상회복관련사항 등에 따라 가치가 유동적이며 별도의 비용이 발생할 수 있다고 사료되는바, 경매참여시 가치의 유동성 등에 유의하시기 바람.

다.본건 토지 기호 1-8, 10-12, 14-16은 2인이상의 공유토지로서 지분자별 위치확인이 되지않아 전체토지(일단지인 경우 일단지)를 기준으로 평균단가를 적용하되, 면적사정은 귀제시목록에 의하였음.
(본건 토지의 면적사정은 공유지분의 경우 ‘총면적 x 소유(제시)지분비율[소유(제시)지분/총지분]’로 산정하여 산출된 면적의 소수점 셋째자리에서 절사하여 소수점 둘째자리 까지 기재하였음.)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동에 소재하는 도담중학교 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 본건 기호 9, 13 주변은 주거용시설, 상업용시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건단지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층건물내 1층 102호와 101호로서,

외벽: 치장타일 마감 등임.
내벽: 인테리어 및 페인팅 마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 아파트 및 단지내상가 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 주변으로 대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 9, 13>
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m-30m)(대(보)3-1002)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

본건 구분건물 기호 9 (102호), 기호 13 (101호)은 동일한 상호의 점유자가 일부벽체를 철거하여 하나의 호수로 연결하여 사용중인 상태이나, 귀원 제시사항에 따라 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상의 구분소유의 대상이 되는 물건 요건을 갖출 것을 전제로 평가하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

① 최초 공부에 부합하는 경계벽이 있었는지 여부
현장조사시 임차인은 영업을 위한 인테리어 공사를 하면서 일부 경계벽을 철거하였다고 진술하였음.

②경계벽 제거가 일시적인지 여부, 그 복원이 가능하고 용이한지 여부
경계벽 제거가 일시적인지 여부는 명확히 알 수는 없으나 경계벽이 있었던 위치에 견고한 구조물은 없는 것으로 사료됨.
102, 101호수의 전면 및 후면 출입구가 모두 별도로 존재함.

③도면상 위치 등 특정이 가능한지
102, 102호수의 전면 및 후면 출입구가 모두 별도로 존재하며, 출입구 및 기둥등의 위치를 고려할 때 특정가능한 상태로 사료됨.


④운영주체와 소유자와의 관계
임대차관계로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 임차인은 102호 및 101호를 보증금 3000만원에 월 160만원으로 임대차 중이라고 진술하였으나 별도 문서 등으로 확인하지 못하였는바, 경매업무진행시 재확인하시기바람.

나. 본건 구분건물 기호 9, 13은 ‘등기사항전부증명서-표제부(1동의 건물표시)-대지권의 목적인 토지’ 는 기재되어 있으나 ‘등기사항전부증명서-표제부(전유부분의 건물의 표시)-대지권의 표시’는 기재되어 있지 않은 물건으로, 귀원 제시사항에 따라 적정지분을 포함하여 일체로 거래되는 가액을 평가하여 기재하되, 대상부동산의 평가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물감정평가명세표에 병기하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.
(분양후 상당기간이 경과되었고 현장조사시 소유자를 만날 수 없어 당초 분양계약내용, 등기되지아니한 사유를 조사할 수 없었음.)

물건 비고

-대지권 미등기이나, 적정 대지권 포함 평가.
-인접한 102호(목록9)와 일체로 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경115321 (3)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOO

* 중복사건, 중복병합사건

1.2. 소재지 및 용도

* 소재지: 세종특별자치시 도담동 638 도램마을19단지 상가동 1층 101호

* 용도: 근린상가

1.3. 면적

* 토지 면적: 20998.60 ㎡ (약 6,352.31 평) - 본건이 속한 도램마을19단지 전체 부지 면적

* 토지 지분: 0 ㎡

* 건물 면적: 35.03 ㎡ (약 10.59 평)

* 건물 지분: 35.035 ㎡ (약 10.59 평)

1.4. 감정가

* 총 감정가: 270,000,000원

1.5. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

* 대지권 미등기

* 인접한 102호(목록9)와 일체로 사용 중임.

1.7. 주의사항

* 대지권 미등기이나, 적정 대지권 포함 평가되었음.

* 일체로 사용 중인 인접 호실(102호)과의 경계 및 사용 현황에 대한 확인이 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 세종특별자치시 도담동 도램마을19단지 내 상가동 1층 101호로, 도담중학교 동측 인근에 위치함.

* 주변은 주거용시설, 상업용시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 단지 주변으로 대로 및 중로에 접해 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

2.3. 인접 도로상태

* 본건이 속한 도램마을19단지 단지 주변으로 대로 및 중로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (행정중심복합도시)

* 대로3류 (폭 25m-30m), 소로1류 (폭 10m-12m), 중로2류 (폭 15m-20m) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 최초 소유권 보존: 주식회사씨에이치아이건설 (2015.06.22)

* 소유권 이전: 조장형 (2015.07.14)

* 소유권 이전: 박명순 (2020.04.10)

* 말소기준권리: 근저당권 (대전.충남양돈축산업협동조합, 226,800,000원, 2020.04.10 접수)

* 본건 경매채권자: 서용주 (강제경매, 136,657,534원, 2024.08.02 접수)

* 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위로 기입된 모든 권리 (근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정 등)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이성순 (101호)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2021-01-20

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 상가건물임대차보호법상 대항력은 없으나, 우선변제권 요건 충족 여부 확인 필요.

* 임차인: 이성순 (101호 및 102호 통합 사용)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-03-27

* 배당신고일자: (미기재)

* 대항력: 없음

* 비고: 현장 조사 당시 임차인 진술에 의하면 101호와 102호를 통합하여 사용 중이며, 대항력은 없는 것으로 파악됨. 보증금 전액 배당받지 못할 경우 인수 가능성 검토 필요.

3.3. 인수되는 권리

* 본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(을2 근저당권 2020.04.10 접수)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으나, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 인수 여부를 확인해야 함. 현재로서는 인수 보증금이 없는 것으로 판단됨.

* 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요에 언급되었으나, 구체적인 사항은 확인되지 않아 추가 확인이 필요함.

3.4. 권리분석 종합

* 권리관계는 비교적 명확하며, 후순위 권리들은 소멸될 예정임.

* 대지권 미등기 및 인접 호실과의 통합 사용은 본건의 주요 고려 사항임.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물

* 이용 상태: 근린생활시설로 이용 중.

* 외벽: 치장타일 마감, 내벽: 인테리어 및 페인팅 마감, 창호: 샷시 창호.

4.2. 상가동 정보

* 도램마을19단지 내 상가동 1층에 위치.

* 건물(1동) 총 면적: 322.1449 ㎡ (약 97.45 평). 본건은 35.03 ㎡ (약 10.59 평).

4.3. 건물 제시외 물건

* 본건 건물(101호) 자체와 관련된 제시외 물건 정보는 제공되지 않았음. (토지 관련 제시외 물건은 토지감정평가요항표에 기재됨)

4.4. 공부와의 차이

* 공부상 101호는 단독 호실이나, 실제로는 인접한 102호와 경계벽을 철거하여 하나의 공간으로 사용 중임.

* 영업 편의를 위한 내부 공사로 보이며, 경계벽 복원 가능성 및 비용, 원상회복 의무 등은 확인이 필요함.

* 101호와 102호 모두 별도의 출입구가 존재하는 것으로 파악됨.

4.5. 임대 관례 및 기타

* 현 임차인(이성순)은 101호와 102호를 통합하여 보증금 30,000,000원, 월세 1,600,000원에 임대차 중인 것으로 파악됨 (임차인 진술).

* 도램마을19단지 아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 주요 고객으로 하는 상권임.

* 인근 도담중학교 및 기타 학교, 상업시설 등과의 접근성이 좋음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건이 위치한 도램마을19단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 주변 학교

* 도담중학교 (동측 인근)

* 인근에 다수의 초등학교 및 고등학교 위치.

5.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

* 본건은 아파트 단지, 상가, 학교 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 지역 내에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

* 본건은 집합건물이지만 등기부상 대지권이 미등기된 상태임.

* 평가 시에는 적정 대지권이 포함되어 감정되었으나, 향후 소유권 이전 및 재산권 행사 시 대지권 확보 절차 확인 및 소요 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 일체 사용 중인 인접 호실 (102호)

* 본건 101호와 인접한 102호가 내부 벽체 철거 후 하나의 공간으로 통합되어 사용 중임.

* 영업 활동에는 유리할 수 있으나, 향후 사용 목적 변경, 원상 복구, 또는 분리 매각 시 추가 비용 발생 및 법적 분쟁 소지가 있음.

* 현재 통합된 공간을 임차하고 있는 임차인과의 명도 협의 시에도 해당 사항을 고려해야 함.

6.3. 토지 제시외 물건

* 본건이 토지/건물 일괄매각 대상이므로, 토지 관련 제시외 물건(수목, 관정, 제시외 건물, 이동식 화장실 등) 존재를 인지해야 함.

* 이러한 제시외 물건으로 인해 토지의 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 매각 시 관련 내용을 면밀히 확인해야 함.

6.4. 토지 공유 지분

* 본건과 관련된 토지(여러 기호의 토지)는 2인 이상의 공유 토지임.

* 개별 공유자별 정확한 위치 확인이 어렵고, 전체 토지 기준으로 평균 단가가 적용되었으므로, 공유자 간의 협의 과정 또는 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.5. 개발 사업 관련 사항

* 일부 토지는 조성 중단, 형질 변경 등이 진행된 상태이며, 건축 허가(신고) 관련 사항이 있을 수 있음.

* 관련 행정기관을 통해 건축 허가(신고)의 유효성, 원상 복구 명령 사항 등을 반드시 확인해야 함. 개발 사업 진행 정도에 따라 토지 가치가 변동되거나 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.6. 건축물대장과의 차이

* 전유부(101호)가 공부상과는 달리 인접 호실(102호)과 통합 사용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 일치하지 않음.

* 원상 복구 시 상당한 비용이 소요될 수 있으며, 이에 대한 사전 조사 및 비용 산정이 필요함.

6.7. 임차인 보증금 및 배당

* 대항력 없는 임차인이나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수할 가능성은 항상 존재함.

* 임차인의 배당 신고일자, 배당 금액 등을 정확히 확인하여 인수 여부를 최종 판단해야 함.

7. 종합 의견

본건은 세종시 도담동 도램마을19단지 내 1층 상가로, 아파트 단지의 고정 배후 수요를 기반으로 하는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다.

권리 관계상으로는 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 절차는 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

그러나 대지권 미등기, 인접 호실과의 통합 사용, 토지 제시외 물건 존재, 토지 공유 지분, 개발 사업 관련 사항 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 산재해 있습니다. 특히, 101호와 102호의 통합 사용 및 경계벽 철거 문제는 원상 복구 비용 발생 가능성을 시사하며, 토지 관련 사항은 재산권 행사에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 본건에 입찰하기 위해서는 현장 방문을 통한 실질적인 점유 및 사용 상태 확인, 인접 호실 임차인 및 소유주와의 협의, 관련 행정기관(건축과, 토지 관련 부서 등) 문의를 통한 정확한 정보 수집 및 분석이 필수적입니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 해결 방안을 마련할 수 있다면, 향후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 도담동 핵심 지역 내 아파트 단지 고정 수요 확보.

* 1층 상가로 높은 가시성 및 접근성.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음.

* 인접 호실 통합 사용으로 인한 넓은 영업 공간 (현 임차인 기준).

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비

* 감정가: 270,000,000원

9.2. 인수 보증금

* 임차인 이성순 (101호+102호) 보증금: 30,000,000원

* 대항력 없는 임차인이므로, 현 시점에서의 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다. (배당 여부에 따라 변동 가능성 있음)

9.3. 예상 입찰가 산정

* 본건의 감정가는 270,000,000원입니다.

* 대지권 미등기, 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 원상 복구 비용 부담 가능성, 토지 관련 제시외 물건 및 공유 지분 문제 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 이러한 위험 요인 해소를 위한 제반 비용 및 시간, 명도 절차의 난이도 등을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 현 임차인의 임대료 수준(통합 시 월 1,600,000원) 및 예상 임대수익률, 주변 시세 등을 반영하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 216,000,000원 ~ 243,000,000원)을 희망 입찰가 범위로 설정하고, 현장 조사 결과 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁률, 현장 방문을 통한 추가 정보, 법원의 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

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