나이스옥션 법원경매 대전 2024타경115321 [2] 세종특별자치시 도담동 638 도램마을19단지 상가동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2024.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연서면 신대리 및 국촌리에 소재하는 부동산으로서, 본건 주변은 주거용시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 토지는 장방형의 토지로 도로 등으로 이용중임.
기호 2 토지는 사다리형 토지로 도로 등으로 이용중임.
기호 3, 4, 11토지는 부정형의 토지로 도로 등으로 이용중임.
기호 5 토지는 장방형의 토지로 도로 등으로 이용중임.
기호 6, 14, 16 토지는 대체로 사다리 형의 일단지로 조성중단된 토지임.
기호 7, 8 토지는 부정형의 토지로 나지상태임.
기호 10 토지는 사다리형의 토지로 조성중단된 토지임.
기호 12 토지는 부정형의 토지로 자연림임.
기호 15 토지는 사다리형의 토지로 도로 및 도로예정지 등임.

인접 도로상태

본건 기호 6,14,16 일단지는 북서측으로 왕복 1차선의 포장도로 등에 접함.
본건 기호 7 토지는 동측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.
본건 기호 8 은 지적도상 맹지임.
본건 기호 10 은 북서측으로 본건 기호 1과 접하여 본건 기호 1과 118-7번지 현황도로에 접하나, 현황도로 118-7번지는 사유토지(지목:임야)로서 분쟁가능성이 있는바, 경매참여시 관련사항을 확인하시고 유의하시기 바람.
본건 기호 12는 북측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1, 10>
계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음.

<기호 2-4, 6-8, 12, 14, 15>
보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음.

<기호 5>
계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 지정되어 있음.

<기호 11, 16>
보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

가. 본건 토지 기호 6, 14, 16 (일단의 이행지) 및 기호 15 토지상 아래의 제시외 물건이 소재하여 귀 제시사항에 따라 ‘토지감정평가요항표’에 그 가액을 기재하고, 제시외수목 ㉠,㉡이 제외되어 그 토지의 소유권 행사가 제한될 경우의 토지가액을 ‘토지감정평가요항표-비고란’에 기재하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

㉠ 수목, 수목(소나무 등 30여주), 기호 6, 14, 16 토지상
㉡ 수목, 수목(소나무 2주), 기호 15 토지상
㉢ 관정, 기호 6, 14, 16 토지상

나. 본건 토지 기호 6, 14, 16(일단의 이행지- 그 중 기호 16상)상 "기둥과 지붕 그리고 주벽"을 갖춘 제시외 건물이 소재하여, 본 경매사건 기호 6, 14, 16은 토지만의 강제경매사건임을 고려하여 별도로 평가하지 아니하였으며, 이동가능성을 명확하지 아니하여 상기의 제시외 건물로 인하여 제한받는 경우의 가액을 토지감정평가요항표 비고란에 기재하였는 바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.
[관계행정청과 유선통화상 기호 16 토지(신대리 484-18번지)에 가설건축물 신고사항이 있다고 조사되었으나 제시외 물건에 대한 사항인지 여부는 관련서류나 도면 등을 확인할 수 없어 명확하지 아니함.]

다. 본건 토지 기호 6, 14, 16상 소재하는 이동식화장실 등은 이동가능성 등을 고려하여 별도로 평가하지 아니하였으며, 기호 12(신대리 산103-6번지)토지상 지상입목은 임야의 시장상황 및 거래관행 등을 고려하여 임지에 포함하여 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항없음.(이용상황은 (3)형태 및 이용상태 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임.

나.본건의 기호 6, 14, 16 와 기호 5는 건축허가(신고)가 있거나 있었던 토지로서, 토지의 형질변경이 일정부분 진행되어 있는 상태로, 경매참여시 반드시 각 경매시점에 따라 건축허가(신고)등의 유효성여부, 원상회복명령 관련사항 등을 관계행정청에 확인하시기 바람.
개발사업의 특성상 조성단계, 원상회복관련사항 등에 따라 가치가 유동적이며 별도의 비용이 발생할 수 있다고 사료되는바, 경매참여시 가치의 유동성 등에 유의하시기 바람.

다.본건 토지 기호 1-8, 10-12, 14-16은 2인이상의 공유토지로서 지분자별 위치확인이 되지않아 전체토지(일단지인 경우 일단지)를 기준으로 평균단가를 적용하되, 면적사정은 귀제시목록에 의하였음.
(본건 토지의 면적사정은 공유지분의 경우 ‘총면적 x 소유(제시)지분비율[소유(제시)지분/총지분]’로 산정하여 산출된 면적의 소수점 셋째자리에서 절사하여 소수점 둘째자리 까지 기재하였음.)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동에 소재하는 도담중학교 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 본건 기호 9, 13 주변은 주거용시설, 상업용시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건단지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층건물내 1층 102호와 101호로서,

외벽: 치장타일 마감 등임.
내벽: 인테리어 및 페인팅 마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 아파트 및 단지내상가 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 주변으로 대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 9, 13>
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m-30m)(대(보)3-1002)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

본건 구분건물 기호 9 (102호), 기호 13 (101호)은 동일한 상호의 점유자가 일부벽체를 철거하여 하나의 호수로 연결하여 사용중인 상태이나, 귀원 제시사항에 따라 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상의 구분소유의 대상이 되는 물건 요건을 갖출 것을 전제로 평가하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

① 최초 공부에 부합하는 경계벽이 있었는지 여부
현장조사시 임차인은 영업을 위한 인테리어 공사를 하면서 일부 경계벽을 철거하였다고 진술하였음.

②경계벽 제거가 일시적인지 여부, 그 복원이 가능하고 용이한지 여부
경계벽 제거가 일시적인지 여부는 명확히 알 수는 없으나 경계벽이 있었던 위치에 견고한 구조물은 없는 것으로 사료됨.
102, 101호수의 전면 및 후면 출입구가 모두 별도로 존재함.

③도면상 위치 등 특정이 가능한지
102, 102호수의 전면 및 후면 출입구가 모두 별도로 존재하며, 출입구 및 기둥등의 위치를 고려할 때 특정가능한 상태로 사료됨.


④운영주체와 소유자와의 관계
임대차관계로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 임차인은 102호 및 101호를 보증금 3000만원에 월 160만원으로 임대차 중이라고 진술하였으나 별도 문서 등으로 확인하지 못하였는바, 경매업무진행시 재확인하시기바람.

나. 본건 구분건물 기호 9, 13은 ‘등기사항전부증명서-표제부(1동의 건물표시)-대지권의 목적인 토지’ 는 기재되어 있으나 ‘등기사항전부증명서-표제부(전유부분의 건물의 표시)-대지권의 표시’는 기재되어 있지 않은 물건으로, 귀원 제시사항에 따라 적정지분을 포함하여 일체로 거래되는 가액을 평가하여 기재하되, 대상부동산의 평가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물감정평가명세표에 병기하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.
(분양후 상당기간이 경과되었고 현장조사시 소유자를 만날 수 없어 당초 분양계약내용, 등기되지아니한 사유를 조사할 수 없었음.)

물건 비고

-대지권 미등기이나, 적정 대지권 포함 평가.
-인접한 101호(목록13)와 일체로 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경115321 (2)

소재지: 세종특별자치시 도담동 638 도램마을19단지 상가동 1층 102호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOO

1.2. 면적 정보

건물면적: 35.03㎡ (약 10.60평)

건물지분: 35.035㎡ (약 10.60평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 262,000,000원

1.4. 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 대지권미등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동에 위치하며, 도담중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주거용 시설, 상업용 시설, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 도램마을19단지까지 차량을 통한 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 및 토지이용계획

단지 주변으로는 대로 및 중로에 접해 있어 차량 이동이 원활합니다.

토지이용계획상 본건(구분건물 기호 9, 13)은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로1류, 중로2류 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 도담중학교를 비롯한 교육 시설이 위치하고 있으며, 주거단지 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건에 설정된 권리들은 경매를 통해 말소될 예정입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2015-08-11, 채권금액: 202,800,000원)

3.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (102호)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-20

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 단, 배당 신고된 내용으로 실제 배당 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 현황

본건은 도램마을19단지 내 상가동 1층에 위치한 근린생활시설입니다. 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

4.2. 이용 현황

현재 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건축물대장상 102호로 등재되어 있습니다.

4.3. 인접 호실과의 연계 활용

본건은 인접한 101호(목록13)와 일체로 사용 중인 상태입니다. 내부 벽체가 철거되어 두 호실이 합쳐진 형태로 이용되고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 단독 사용 시 원상 복구 등 추가적인 비용 또는 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 도담중학교, 상가시설, 공원 등 주거 생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교육 환경: 도담초등학교, 도담중학교, 도담고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 대지권이 미등기 상태입니다. 감정평가 시 적정 대지권이 포함되어 평가되었으나, 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 인접 호실과의 통합 사용

102호와 101호가 벽체 철거 후 일체로 사용되고 있어, 낙찰 후 개별 호실로 분리 사용하거나 기존 통합 상태를 유지하는 데 있어 소유주 간 협의가 필요할 수 있습니다. 이로 인해 명도 및 원상 복구 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 관련 복잡성 (일괄매각 대상 토지)

건물 외에 세종특별자치시 연서면 일대 다수의 토지가 건물과 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 해당 토지 중 일부는 현황 도로와의 관계, 사유지 편입, 개발사업 진행 중단, 제시외 물건(건물, 수목, 관정 등) 소재, 공유 토지 등 다양한 복잡성을 내포하고 있습니다. 해당 토지들의 법적·물리적 상태에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 이는 전체 경매 물건의 가치 및 활용성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 도담동의 주거 밀집 지역 내 상가로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 인접 호실과 통합하여 넓은 공간으로 사용 중이라는 점은 영업 활동에 긍정적일 수 있으나, 경매 낙찰 후 개별 호실로의 분리 가능성 및 그에 따른 복구 비용 등을 고려해야 합니다. 또한, 대지권 미등기 상태는 잠재적 리스크 요인이므로 이에 대한 확인이 필수적입니다. 일괄 매각 대상에 포함된 연서면 일대 토지들의 복잡한 권리관계 및 현황 또한 전체 경매 절차 진행 시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 세종시 도담동의 중심 상권 내 위치, 풍부한 아파트 단지 배후 수요.

* 확장된 공간 활용: 인접 호실과의 통합 사용으로 넓은 영업 공간 확보 가능. (낙찰 후 전략 수립 필요)

* 세종시 개발 수혜: 지속적인 도시 개발 및 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 경매 통한 시세차익: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 본 건의 권리관계, 물리적 상태, 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 원상 복구 비용, 일괄 매각 토지의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사와 시장 분석이 필요합니다. 감정평가액(262,000,000원)을 기준으로 하되, 제시된 각종 리스크 요인들을 면밀히 검토하여 입찰가격을 결정하시기 바랍니다. 특히 대지권 미등기 및 인접 호실과의 통합 사용 문제는 낙찰 후 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.