나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503708 [4] 대전광역시 유성구 하기동 348-14 송림빌리지두솔동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동동 소재 "송림초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임. 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 현황 '단지내 도로'로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 폭 6m 내외의 단지내 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새누리유지원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(침례신학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동 소재 "송림초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물(2021년 06월 11일 사용승인) 1층 102호 등 4개호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 복층형(3개층)구조의 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체적으로 일단의 장방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내부도로인 기호1을 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새누리유지원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(침례신학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

물건 비고

-일괄매각. 목록8 토지는 지분매각(공유자 우선매수권 없음).
-목록8 토지는 현황 "단지 내 도로"로 이용 중임.
-복층형 구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503708 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 하기동 348-14 송림빌리지 두솔동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 611,546,516원

토지면적: 1,730.82㎡ (약 523.6평)

토지지분: 158.53453㎡ (약 47.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 96.33㎡ (약 29.14평)

건물지분: 96.3316㎡ (약 29.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 06월 11일

구조: 복층형(3개층) 구조

1.3. 특이사항

* 공유자 우선매수신고

* 공동담보

* 일괄매각

* 목록8 토지는 지분 매각이며, 공유자 우선매수권이 없습니다.

* 목록8 토지는 현황 '단지 내 도로'로 이용 중입니다.

* 건물은 복층형 구조입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동에 위치하며, '송림초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 학교, 근린생활시설이 혼재된 주택지대를 형성하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

해당 토지는 부정형이며, 현재 '단지 내 도로'로 이용되고 있습니다. 인접 도로는 폭 6m 내외의 단지 내 도로입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(송림초등학교, 침례신학대학교)으로 지정되어 있습니다. 건축법상 도로의 일부로 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본건 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 06월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당(을32, 2,040,000,000원)입니다.

경매개시결정 등기: 2025년 11월 25일 엠씨아이대부주식회사 (대전지방법원 2025타경503708)

3.2. 인수되는 권리

* 대전동부새마을금고 근저당 (을24, 2020-12-07, 156,000,000원)

* 하나은행 근저당 (을27, 2021-02-04, 156,000,000원)

상기 두 건의 근저당은 말소기준권리보다 선순위로, 매수인이 인수해야 할 총액은 312,000,000원입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 근저당, 근질권, 압류, 임의경매 등기 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 '다세대주택'이 2024년 3월 하기동에서 86.21㎡ (약 26평) 면적으로 4억 2,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건 건물의 전용면적(96.33㎡, 약 29.14평)의 예상 시가는 약 4억 7천만원대로 산정됩니다. 이는 감정가 6억 1천만원 대비 낮은 수준이며, 연립주택의 경우 면적이 더 넓은 57평형이 8억원대에 거래된 사례도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 송림초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거지대로서 필요한 근린생활시설이 인근에 분포하고 있습니다.

5.2. 건물 내부 및 편의시설

건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 복층형 구조로 되어 있어 공간 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경 조사 (혐오시설 유무)

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 다만, 주택지대 및 초등학교 인근이라는 점을 고려할 때, 통상적인 주거 지역 내에서는 심각한 혐오시설이 인접할 가능성은 낮습니다. 정확한 파악을 위해 현장 방문 시 주변 탐문 및 지도 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 부담

총 3억 1천 2백만원에 달하는 인수되는 채무 부담은 매수인이 입찰가 외 추가로 부담해야 하는 큰 금액입니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 파악됨에 따라, 현재 거주 중인 임차인이 존재할 경우 대항력 유무, 보증금 반환 채무 등에 대한 추가적인 확인 및 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 토지 지분 및 현황의 특수성

본건은 건물과 함께 토지 지분(약 47.96평)이 매각 대상이나, 해당 지분이 '단지 내 도로'로 이용 중이라는 점은 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 해당 지분에 대한 공유자 우선매수권이 없다는 점은 특이사항으로, 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 높은 감정가 대비 최근 시세

감정가가 6억 1천만원대이나, 유사 면적의 최근 거래 사례를 바탕으로 추산한 시장가치는 약 4억 7천만원대로, 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정가가 높게 책정되었거나, 향후 시세 변동에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 다세대주택으로 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 상당한 금액의 채무(3.12억원)가 존재하며, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 추가적인 위험 부담이 있습니다. 또한, 매각 대상 토지가 단지 내 도로로 이용 중이라는 점과 그 지분 처리의 특수성도 고려해야 할 요소입니다. 감정가 대비 최근 시세가 낮은 점과 인수 채무액이 높아, 총 실인수가를 신중하게 산정하여 입찰에 참여해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)

* 주택가 내 양호한 입지 및 교육 환경

* 복층형 구조로 인한 공간 활용성

9. 예상 입찰가

감정가: 611,546,516원

인수되는 채무 총액: 312,000,000원

최근 거래 사례 기반 예상 시가: 약 476,000,000원

총 실인수가를 고려하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하고, 미상의 임대차 관계 및 토지 지분 관련 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

상기 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 총 실인수가가 약 4억 6천 2백만원 수준이 됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 철저한 조사를 선행해야 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.