나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503708 [3] 대전광역시 유성구 하기동 348-14 송림빌리지두솔동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동동 소재 "송림초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임. 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 현황 '단지내 도로'로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 폭 6m 내외의 단지내 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새누리유지원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(침례신학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동 소재 "송림초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물(2021년 06월 11일 사용승인) 1층 102호 등 4개호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 복층형(3개층)구조의 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체적으로 일단의 장방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내부도로인 기호1을 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새누리유지원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(침례신학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

물건 비고

-일괄매각. 목록7 토지는 지분매각(공유자 우선매수권 없음).
-목록7 토지는 현황 "단지 내 도로"로 이용 중임.
-복층형 구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503708 (3)

소재지: 대전광역시 유성구 하기동 348-14 송림빌리지 두솔동 1층 101호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2021년 06월 11일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물

건물 층수: 해당 호실은 1층에 위치하며, 복층형 구조(3개층)로 이용 중임.

대지권: 토지 지분 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 706,073,144원

토지 면적: 1772.68㎡ (약 536.28평)

토지 지분 면적: 210.3765579㎡ (약 63.64평)

건물 면적: 129.98㎡ (약 39.32평)

건물 지분 면적: 129.9815㎡ (약 39.32평)

1.4. 특이사항

* 일괄매각 대상이나, 목록7 토지는 지분매각으로 공유자 우선매수권이 없음.

* 목록7 토지는 현황 "단지 내 도로"로 이용 중임.

* 공유자우선매수신고, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동에 소재하며, "송림초등학교" 서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상의 말소기준권리는 2021년 06월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1, 채권최고액 2,040,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

토지 등기부상 다음 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있음:

* 대전동부새마을금고 근저당권 (을24, 접수일자 2020-12-07, 채권금액 156,000,000원)

* 하나은행 근저당권 (을27, 접수일자 2021-02-04, 채권금액 156,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양진모

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-25

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 추후 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 토지 등기부 기준 약 10,345,000,000원, 집합건물 등기부 기준 약 2,040,000,000원으로 매우 높은 편임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 용도(다세대) 및 지역(하기동)의 거래 사례는 다음과 같음:

* 2024년 3월 2일 거래된 86.21㎡ (약 26평) 다세대 주택이 42,500,000원 (4억 2천 5백만원)에 거래됨. 이는 3.3㎡당 약 163만원 수준임.

본건의 전용면적 129.98㎡ (약 39.32평)에 위 시세를 적용할 경우, 약 6억 4천만원 수준의 시세를 추정할 수 있음. 이는 감정가 7억 6백만원과 유사한 수준임.

다만, 제공된 다른 거래 사례는 연립주택으로 본건과 용도 및 면적 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있음.

4.2. 건물 정보

본 건은 2021년 6월 사용 승인된 송림빌리지 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 해당함. 총 4개 호실로 구성되어 있으며, 각 호실의 전용면적이 넓은 편임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 송림초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주택지대로서 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

5.2. 혐오시설 검색

주변 지역의 공장 등록 현황 및 폐기물 관련 보도자료를 분석한 결과, 본건 소재지(하기동 348-14) 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 다수 확인되지는 않았음. 그러나 대전 유성구 내 일부 지역에서 과거 비위생매립지 관련 문제가 제기된 바 있으며, 특정 지역에서는 불법 쓰레기 투기 및 악취 문제가 보고된 바 있음. 따라서 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 권장됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 현황

본건은 다세대주택 건부지 외에 "단지 내 도로"로 이용되는 토지 지분(목록7)이 포함되어 있음. 이 부분은 공유자 우선매수권 없이 지분으로 매각되어 향후 단지 내 도로 이용 및 관리에 대한 분쟁 가능성이 존재함.

6.2. 복층 구조

해당 호실이 복층형 구조(3개층)로 이용 중이라는 점은 내부 공간 활용도를 높일 수 있으나, 계단 등으로 인한 공간 활용 제약 및 유지보수 측면에서의 고려가 필요할 수 있음.

6.3. 공유자 우선매수 및 지분매각

전체 매각 대상에 공유자 우선매수 신고가 있었으나, 목록7 토지 지분 매각 건은 해당 권리가 적용되지 않아, 해당 토지 지분에 대한 분쟁 가능성을 염두에 두어야 함.

6.4. 미상 임대차 관계

임차인 양진모의 임대차 관계는 보증금, 차임이 0원으로 신고되었으며 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 추가적인 인수 부담이 있는지 여부를 철저히 조사해야 함.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 하기동에 위치한 비교적 신축의 다세대주택으로, 주변 학군 및 교통 환경이 양호한 편임. 그러나 등기부상 채권 총액이 매우 높은 수준이며, 특히 인수되는 근저당권이 존재하여 주의가 필요함. 또한, 단지 내 도로로 이용되는 토지 지분의 매각 및 공유자 우선매수권 관련 사항은 향후 관리 및 이용에 있어 잠재적인 리스크로 작용할 수 있음. 신중한 권리 분석과 현장 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 송림초등학교와 인접하여 학군이 좋음.

* 2021년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 넓은 전용면적(약 39.32평)으로 쾌적한 주거 환경 제공 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 706,073,144원

주변 시세 분석 및 권리 관계, 토지 이용 현황 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 인수되는 채무액(약 3억 1천 2백만원)을 제외한 실질적인 투자 가치를 산정해야 함.

현재 시세 추정치(약 6억 4천만원) 및 감정가를 종합적으로 고려하여,

예상 입찰가: 650,000,000원 (6억 5천만원)

본 입찰가는 보수적인 추정치이며, 낙찰 후 발생 가능한 추가 비용 및 시장 상황 변동을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.