나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503708 [2] 대전광역시 유성구 하기동 348-14 송림빌리지두솔동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동동 소재 "송림초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임. 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 현황 '단지내 도로'로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 폭 6m 내외의 단지내 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새누리유지원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(침례신학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동 소재 "송림초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물(2021년 06월 11일 사용승인) 1층 102호 등 4개호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 복층형(3개층)구조의 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체적으로 일단의 장방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내부도로인 기호1을 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새누리유지원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(침례신학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

물건 비고

-일괄매각. 목록6 토지는 지분매각(공유자 우선매수권 없음).
-목록6 토지는 현황 "단지 내 도로"로 이용 중임.
-복층형 구조임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경503708 (2)

1.2. 소재지

대전광역시 유성구 하기동 348-14 송림빌리지 두솔동 3층 301호

1.3. 물건현황

용도: 다세대주택

건물면적: 96.33㎡ (약 29.14평)

건물지분: 96.3316㎡ (약 29.14평)

토지면적: 1730.82㎡ (약 523.58평)

토지지분: 155.91343299999997㎡ (약 47.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 611,546,516원

1.4. 건축물정보

건물명: 송림빌리지

신축일자: 2021년 06월 11일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 4층, 지하 1층 (본건 3층 소재, 복층형 구조)

총 건축 면적: 112.1645㎡ (약 33.93평)

총 연면적: 562.2411㎡ (약 169.90평)

1.5. 특이사항

공유자우선매수신고, 공동담보 물건임.

목록6 토지는 지분매각이며, 공유자 우선매수권이 없음.

목록6 토지는 현황 "단지 내 도로"로 이용 중임.

본 건물은 복층형 구조임.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동에 위치하며, "송림초등학교" 서측 인근에 자리 잡고 있음.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을32번 등기 (2021년 06월 18일, 엠씨아이대부주식회사 근저당, 2,040,000,000원)가 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 지상권 개요 없음)

3.3. 채무 총액

등기부상 채무 총액은 토지 10,345,000,000원, 건물 2,040,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 등기사항을 종합한 수치이며 실제 경매 절차에서는 말소기준권리 이전의 권리가 소멸되는지 여부에 따라 달라질 수 있음. 본 사건의 경우, 말소기준권리 이후 등기된 다수의 근저당 및 압류, 경매개시결정 등이 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서원희

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-26

* 확정일자: 2025-09-12

* 배당신고일자: 2026-02-02

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아님. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.5. 기타 권리사항

공유자우선매수 신고가 있었으나, 목록6 토지는 지분매각이며 공유자 우선매수권이 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임. 주된 용도는 주거 지역임.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 초등학교: 송림초등학교 (인근 위치)

* 기타: 새누리유지원, 침례신학대학교 인근 위치

5.2. 편의 및 복지시설

주거 지역 내 기본적인 편의시설 이용 가능.

5.3. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 편리.

5.4. 건물 상태

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조임.

본 건은 복층형 구조로, 3개 층을 사용함.

내부적으로 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기 설비가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지분 문제

본건과 관련된 '목록6 토지'가 현황 '단지 내 도로'로 이용 중이며, 해당 토지는 지분으로 매각됨. 이는 토지의 단독 이용 또는 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 명확한 권리 관계 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요함.

6.2. 복잡한 채권 관계

등기부상 다수의 근저당, 압류, 경매개시결정 등이 설정되어 있어 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있음. 이는 권리 분석에 신중을 기해야 함을 시사함.

6.3. 미상 임대차 관계

해당 물건 자체의 임대차 관계는 미상으로, 예상치 못한 점유자 또는 임대차 계약이 존재할 가능성이 있음. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 부동산(대전광역시 유성구 하기동 348-14) 및 인근 송림초등학교 주변에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 해당 지역 내 축사 등 관련 시설 운영에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대전 유성구 하기동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)의 다세대주택으로, 복층형 구조와 양호한 교통 여건을 갖추고 있음. 송림초등학교 인근의 주거지대에 위치하여 교육 환경 및 생활 편의성이 양호한 편임.

그러나 매각 대상 토지 중 일부가 단지 내 도로로 이용되는 지분으로 매각된다는 점, 채권 관계가 복잡하다는 점은 유의해야 할 리스크 요인임. 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물 상태를 유지하고 있음.

* 복층 구조: 3개 층을 사용하는 복층 구조는 일반적인 주거 공간보다 넓고 다양하게 활용될 수 있는 장점이 있음.

* 입지: 송림초등학교와 가까운 주거 지역으로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택(86.21㎡)이 2024년 3월 425,000,000원에 거래되었음. 이를 바탕으로 본건(96.33㎡)의 시세는 약 475,000,000원 수준으로 추정됨.

감정가 611,546,516원 대비 시장 가격과의 괴리가 존재하며, 토지 지분 문제와 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

최근 시장 거래가와 신축 건물, 복층 구조의 장점을 고려하되, 토지 관련 리스크를 반영하여 예상 입찰가를 다음과 같이 산정함.

예상 입찰가: 500,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.