나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6673 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대병원사거리" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상23층 건물 내 제1층 제119호(기호'가')로서, 외벽: 벽돌붙임, 복합유리, 페인팅 등 마감 내벽: 내부 인테리어 마감 등 창호: 강화유리 등임.

이용상태

공히 공부 및 현황상 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건으로 차량출입이 가능한 포장도로를 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가격시점 현재 토지이용계획 및 제한상태가 아직 미정리 된 상태임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건의 위치확인 및 집합건축물대장상 건축설계도면 및 현장조사 등으로 확인하였음.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2025. 11. 25.자 일산동구청으로부터 토지지분을 포함한 공급계약서 사본 및 부동산거래계약신고필증 사본, 분양대금완납증명서 사본(24. 7. 24.자 (주)상록수 대표 김경미) 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경6673 (1)

물건종별: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

1.2. 면적 및 가격

건물면적: 33.50㎡ (약 10.13평)

토지면적: 0.00㎡ (본건은 구분건물로, 등기상 별도 면적 기재 없음)

감정가: 895,000,000원

최저매각가격: 895,000,000원 (감정가와 동일, 최초 입찰 기준)

1.3. 특이사항

대지권 미등기 상태. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 관련 서류(공급계약서, 분양대금완납증명서 등)가 확보되어 있어 위험 일부 완화.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 1층119호

주위 환경: "동국대병원사거리" 남동측 인근 위치. 단독주택, 공동주택단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 (2024-07-24) 신한은행 근저당 600,000,000원.

경매 개시 결정: 갑6 (2025-11-19) 신한은행 임의경매 516,915,227원.

기타 권리: 서울신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 우리자산신탁 가압류 등 다수 존재하였으나, 경매 진행으로 인해 대부분 소멸될 예정임.

총 등기부채권액: 805,153,538원.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 해당 지상권의 존재 여부, 범위, 내용 등에 대한 면밀한 조사 및 확인이 필수적임.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 정보 미상)

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없으나, 현재 파악된 정보상으로는 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

용도: 근린상가.

이용상태: 공부 및 현황상 근린생활시설로 이용 중임.

4.2. 주변 상권

"동국대병원사거리" 인근의 상권으로, 병원, 주거 단지, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 다양한 수요층 확보가 가능할 것으로 보입니다. 베네하임1차 단지 내 상가로서 단지 거주민을 대상으로 한 업종 운영에도 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 동국대병원 인접.

* 주거 환경: 주변에 공동주택 단지가 다수 분포하여 안정적인 배후 수요 기대.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 건물 소유주가 토지에 대한 권리를 등기부상 명확히 확보하지 못한 상태입니다. 다만, 본건의 경우 감정평가액에 대지권 가격이 포함되었고, 분양 대금 완납 증명서 등 관련 서류 확보로 위험도가 일부 완화되었습니다.

* 미확인 지상권: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 반드시 그 존재 여부와 내용을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 미정리: 감정평가 시점 기준으로 토지이용계획 및 제한상태가 아직 정리되지 않은 상태로, 향후 토지이용계획 변경에 따른 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 소재지 인근에 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 근린상가로, "동국대병원사거리" 인근에 자리하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주거단지와 병원, 상업시설이 혼재된 지역으로 잠재 고객 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

대지권 미등기라는 특수성이 존재하나, 감정가에 대지권 가격이 포함되었고 관련 서류가 확보된 점은 긍정적입니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 반드시 면밀히 조사하여 인수 여부 및 추가 부담을 파악해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 지상권 문제와 대지권 미등기 이슈에 대한 충분한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: "동국대병원사거리" 인근의 상권으로 유동인구 및 잠재 수요 확보 가능.

* 관련 서류 확보: 대지권 미등기 관련 서류 확보로 분양권 취득에 대한 신뢰도 증대.

* 안정적인 수요: 주변 주거 단지 및 병원 등의 배후 수요 확보.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 예정으로, 명도 등 후속 절차 용이 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 895,000,000원

최저매각가격: 895,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 및 최저매각가격을 기준으로 하되, 대지권 미등기 및 미확인 지상권 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 할인된 가격으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 상가 시세, 임대료 수준, 공실률, 그리고 인수될 수 있는 지상권의 가치 등을 종합적으로 분석하는 추가 조사가 필수적입니다.

현재 정보만으로는 보수적인 접근이 권장되며, 감정가의 70% ~ 80% 수준부터 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.