나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6932 [3] 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 13층케이비1333호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센터 및 근린생활시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성된 성숙중인 상가지대로서 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

일련번호(가~다): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제6층 제케이비606호, 제13층 제케이비1332호, 제13층 제케이비1333호로서, 외벽: 석재 및 페어글라스 등, 내부: 몰탈위 페인팅 등, 창호: 강화유리 샷시 등의 구조입니다.

이용상태

일련번호(가~다): 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. (후첨 "건물개황도" 참조 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 대체로 부정형의 토지이며, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 20미터 정도의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-04-30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(2024-11-29)(시도93호선)<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6932 (3)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 13층 KB1333호

용도: 지식산업센터

감정가: 260,000,000원

토지면적: 14.58㎡ (약 4.41평)

건물면적: 47.88㎡ (약 14.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경 및 입지

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치하며, "향동초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 성숙 중인 상가지대로 평가됩니다. 주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통 상황

차량으로의 진출입이 자유로운 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.건물 구조 및 이용 상태

본 건물이 속한 디엠씨플렉스데시앙은 철근콘크리트구조로, 지상 20층, 지하 2층 규모의 건물입니다. 해당 호실은 13층 KB1333호로, 내외부 마감 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 건물은 현재 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중입니다.

1.2. 4.토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)에 속하며, 대로2류, 소로3류, 중로1류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 도로구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인/특정 용도) 등 다수의 법적 규제가 적용되고 있습니다. 이러한 규제는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

1.2. 5.혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 지역의 특성상 향후 개발 계획에 따라 인접 지역의 환경 변화 가능성은 존재합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

본 건물의 말소기준권리는 2024년 3월 7일 접수된 국민은행의 근저당(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리로는 을1 근저당 외 다수의 가압류(갑4~갑9) 및 압류(갑10)가 존재하며, 이들 권리 모두 말소될 예정입니다.

소유권 이전(갑2)은 채형원 명의로 2024년 3월 7일에 이루어졌습니다.

등기부채권 총액은 1,664,225,230원입니다.

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (예외: 등기되지 않은 유치권, 법정지상권 등은 별도 확인 필요)

1.3. 3.임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 낙찰자는 이에 대한 별도의 확인 및 대비가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.상업 및 주거 인프라

본 물건은 지식산업센터 밀집 지역에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 현재 활발하게 개발 및 성장 중인 상권으로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 2.주요 시설 접근성

인근에 향동초등학교가 위치하여 교육 환경 접근이 용이합니다. 또한, 다양한 상업 시설들이 개발될 예정이거나 이미 운영 중으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육 및 편의시설

초등학교(향동초등학교)가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 긍정적입니다. 주변 근린생활시설 및 상업 지구 발달로 생활 편의시설 이용이 비교적 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 2.교통 및 접근성

차량 이용 시 주요 도로망으로의 진출입이 수월하며, 대중교통(버스정류장) 이용 또한 편리한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.규제 사항

토지이용계획상 군사시설 보호구역, 비행안전구역 등 다수의 법적 제약이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

1.6. 2.유동화 물건

유동화 물건으로, 채권 양수도 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 법률 관계나 추가적인 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 3.임대차 관계 미확인

임대차 관계 및 보증금, 월세 등 구체적인 계약 내용이 확인되지 않았습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유 현황 및 명도 관련 이슈는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 4.미납 관리비 등

경매 물건의 경우, 낙찰 후 미납된 관리비, 공과금 등이 인수될 수 있습니다. 이에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동의 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 지식산업센터입니다. 비교적 신축 건물이며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하고 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 여러 권리들이 존재하나, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 토지이용계획상의 여러 규제, 유동화 물건이라는 특성, 임대차 관계 미확인 등은 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 성장 잠재력이 높은 신흥 상업/산업 단지 내 위치

* 지식산업센터로서 안정적인 수요 기대

* 양호한 교통 여건 및 인프라 접근성

* 일괄 매각으로 토지 사용 권리 확보

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 260,000,000원입니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 개발 전망, 본 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.