나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13236 [5] 인천광역시 미추홀구 도화동 992-1 노블레스프라자 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호외 4개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.01)

외 벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등입니다.

이용상태

기호(1), 기호(2): 벽체없이 일체로 근린생활시설(상호명: 자담치킨)로 이용중입니다.
기호(3): 근린생활시설(동태탕)로 이용중입니다.
기호(4): 근린생활시설(상호명: 더벤티)로 이용중입니다.
기호(5): 인접호수(제106호 및 제107호)와 일체로 근린생활시설(상호명: 도화 참맛 갈비)로
이용하기 위해 인테리어 공사중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 "제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설" 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접
합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02
-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-21)<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시개발구역(도화도시개발구역)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

기호(1), 기호(2)는 벽체구분없이 일체로 이용 중이고, 대상물건 기호(5)는 인접호수(제106
호 및 제107호)와 벽체구분없이 일체로 이용하기 위해 내부 인테리어 공사중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

인접호수(제106호 및 제107호)와 일체로 근린생활시설(상호명:도화 참맛갈비)로 이용하기 위하여 인테리어 공사중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경13236 (5)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 992-1, 노블레스프라자 1층 105호

건물 명칭: 노블레스프라자

사용승인일: 2021년 10월 1일

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 63,200,000원

토지면적: 20.97㎡ (약 6.34평)

토지 지분: 20.973㎡ (약 6.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.73㎡ (약 12.62평)

건물 지분: 41.73㎡ (약 12.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

주위 환경: 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태: 북측으로 노폭 약 12m, 서측으로 노폭 약 18m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역(도화도시개발구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (전북은행, 2,530,000,000원)

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 표기되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않았습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-30

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 경매 절차 진행 시 보증금 인수 위험은 없습니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 물건은 제1종 근린생활시설로 용도가 지정되어 있습니다.

현재 이용 상태:

* 기호(1), 기호(2) 호수는 벽체 없이 일체로 '자담치킨'으로 이용 중입니다.

* 기호(3) 호수는 '동태탕' 가게로 이용 중입니다.

* 기호(4) 호수는 '더벤티' 카페로 이용 중입니다.

* 기호(5) (본 물건)는 인접 호수(제106호 및 제107호)와 일체로 근린생활시설(상호명: 도화 참맛갈비)로 이용하기 위해 인테리어 공사 중입니다.

인접 호수 이용 현황: 주변 상가들은 치킨집, 카페, 식당 등 다양한 근린생활시설로 활발히 운영되고 있습니다. 특히 본 물건이 포함된 105, 106, 107호는 '도화 참맛 갈비'라는 상호로 통합하여 운영하려는 움직임이 보이며, 현재 인테리어 공사가 진행 중입니다. 이는 향후 통합 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있는 긍정적 요인입니다.

잠재적 상권: 도화동 지역은 주거단지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 배후 주거 수요를 바탕으로 한 꾸준한 상권 형성이 가능합니다. 특히 최근 인근에서 주거 환경 개선 사업 등이 진행된 사례를 통해 지역 활성화 가능성을 엿볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 대상 물건 인근에는 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 도화동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 지구로 구성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

주변 학교: 북측 인근에 서화초등학교가 위치하고 있어, 어린 자녀를 둔 세대에게는 교육 접근성이 양호한 편입니다.

혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 납골당, 정신병원 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설의 정의는 개인의 가치관에 따라 달라질 수 있으며, 부동산 개발 사업 시 주민들의 민감한 반응을 야기할 수 있는 시설에 대한 잠재적 가능성은 늘 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

인테리어 공사 중인 호수: 본 물건(105호)은 인접 호수들과 통합하여 '도화 참맛갈비'로 운영하기 위해 인테리어 공사 중에 있습니다. 공사 완료 시점 및 예상 투자 비용, 인근 상가와의 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

일체 이용 및 복합 영업: 여러 호수를 통합하여 하나의 상가로 운영하는 방식은 초기 투자 비용 증가 및 내부 합의 불발 시 운영상의 갈등을 야기할 수 있습니다.

유동화물건 및 공동담보: 유동화물건 및 공동담보 물건은 복잡한 금융 관계를 가질 수 있어, 경매 절차 및 이후 물건 활용 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

부동산 시장 변동성: 상가 부동산은 경기 변동 및 지역 상권 변화에 민감하게 반응할 수 있으며, 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 코너 상가로, 인근에 주거 단지가 밀집하여 배후 수요가 양호한 편입니다. 현재 인접 호수와 통합하여 '도화 참맛갈비'라는 상호로 영업하기 위한 인테리어 공사가 진행 중이라는 점은 향후 안정적인 수익 창출 가능성을 시사합니다. 또한, 서화초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 고려해 볼 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 인테리어 공사 완료 시점, 총 투자 비용, 그리고 통합 운영을 위한 이해관계자 간의 원활한 소통이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* '도화 참맛 갈비' 통합 영업을 위한 인테리어 공사 진행 중으로, 완공 시점 이후 즉시 영업 개시 가능성.

* 서화초등학교 인근 위치로, 학부모 및 지역 주민 대상의 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 코너 상가로서의 가시성과 접근성 우수.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 63,200,000원입니다. 제시된 정보를 바탕으로 주변 상가 시세 및 향후 영업 정상화 가능성, 그리고 낙찰 후 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 시세 조사 및 투자 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.