나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13236 [3] 인천광역시 미추홀구 도화동 992-1 노블레스프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호외 4개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.01)

외 벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등입니다.

이용상태

기호(1), 기호(2): 벽체없이 일체로 근린생활시설(상호명: 자담치킨)로 이용중입니다.
기호(3): 근린생활시설(동태탕)로 이용중입니다.
기호(4): 근린생활시설(상호명: 더벤티)로 이용중입니다.
기호(5): 인접호수(제106호 및 제107호)와 일체로 근린생활시설(상호명: 도화 참맛 갈비)로
이용하기 위해 인테리어 공사중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 "제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설" 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접
합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02
-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-21)<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시개발구역(도화도시개발구역)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

기호(1), 기호(2)는 벽체구분없이 일체로 이용 중이고, 대상물건 기호(5)는 인접호수(제106
호 및 제107호)와 벽체구분없이 일체로 이용하기 위해 내부 인테리어 공사중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

근린생활시설(현황조사서상 상호명:상합조개탕)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경13236 (3)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 992-1, 노블레스프라자 1층 103호

* 건물명: 노블레스프라자

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOO

1.2. 감정가

* 751,000,000원

1.3. 면적

* 토지:

* 면적: 23.88㎡ (약 7.22평)

* 지분: 23.878㎡ (약 7.22평)

* 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물:

* 면적: 47.51㎡ (약 14.37평)

* 지분: 47.51㎡ (약 14.37평)

* 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 데크플레이트 지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 5층 건물 중 1층 103호

* 사용승인일: 2021년 10월 1일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 북측으로는 노폭 약 12m, 서측으로는 노폭 약 18m의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물 상세

* 건축물은 철근콘크리트 구조이며, 데크플레이트 지붕을 갖추고 있습니다.

* 외벽은 석재붙임 및 페어글라스 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호로 시공되었습니다.

* 위생설비, 급배수설비, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건축물 전체 연면적은 3183.65㎡이며, 대지 면적은 991.5㎡입니다.

* 건폐율은 59.7%, 용적률은 249.7%입니다.

* 총 23세대의 구분건물로 구성되어 있습니다.

2.4. 특이사항

* 본 건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행되는 경매입니다.

2.5. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역(도화도시개발구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 22일 접수된 전북은행의 근저당권(을1)입니다.

* 경매 절차를 통해 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황)

* 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 본 물건은 임대 관계가 미상으로 파악되었으며, 현황조사서상 '상합조개탕'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 불분명하므로 낙찰 후 명도 과정에서 잠재적인 분쟁이 발생할 수 있습니다. 임차인의 점유 현황 및 계약 내용을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 본 물건의 이용 현황

* 현재 본 물건(1층 103호)은 근린생활시설로 이용 중이며, 현황조사서 상의 상호명은 '상합조개탕'입니다.

* 건물 내 다른 호실들은 '자담치킨', '동태탕', '더벤티', '도화 참맛 갈비'(인테리어 공사 중) 등으로 이용 중이거나 예정되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상권 특성

* 주변에 주택 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

* 업무시설 및 다른 근린생활시설이 인접해 있어 유동인구 및 집객 효과가 기대됩니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설이 운영되고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 서화초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 주거지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

* 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 다만, 본 물건이 위치한 지역은 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

* 본 건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행되고 있어, 일반 경매 물건과는 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

6.2. 현황과의 차이

* 건물 이용 상태 상, 일부 호실은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이거나 내부 인테리어 공사 중에 있어, 본 건의 실제 이용 및 임대 가능 상태를 현황 조사서와 대조하여 면밀히 확인해야 합니다.

* 실제 점유 및 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 공실 및 명도 리스크

* 임대 관계가 미상으로 파악되었으므로, 현재 공실 상태인지, 혹은 임차인이 존재하는지 여부를 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 만약 임차인이 존재한다면, 임대차 계약 내용, 보증금, 차임 등의 구체적인 정보를 확인해야 하며, 인수되는 권리가 없더라도 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 지역 개발 변수

* 도화도시개발구역에 속해 있어 향후 주변 개발 계획에 따른 지역 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신축 건물(2021년 사용승인)의 1층 근린상가로, 권리 인수 없는 안전한 물건입니다.

* 주변 개발 호재 및 주거/업무 단지 혼재로 인해 상권 활성화 잠재력이 있으며, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 임대 관계 불분명, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 있어 낙찰 전 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 8.1. 신축 건물

* 최근에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 8.2. 양호한 입지

* 초등학교 인근 및 상업/주거 지역 혼재로 잠재 고객 확보에 유리한 조건입니다.

* 8.3. 권리 인수 없음

* 모든 등기 권리가 말소되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 8.4. 잠재적 가치 상승

* 지역 개발 및 상권 활성화에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

* 감정가 751,000,000원과 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 상세한 시장 분석 및 낙찰 사례 조사를 통해 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.