나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13236 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 992-1 노블레스프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호외 4개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.01)

외 벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등입니다.

이용상태

기호(1), 기호(2): 벽체없이 일체로 근린생활시설(상호명: 자담치킨)로 이용중입니다.
기호(3): 근린생활시설(동태탕)로 이용중입니다.
기호(4): 근린생활시설(상호명: 더벤티)로 이용중입니다.
기호(5): 인접호수(제106호 및 제107호)와 일체로 근린생활시설(상호명: 도화 참맛 갈비)로
이용하기 위해 인테리어 공사중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 "제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설" 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접
합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02
-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-21)<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시개발구역(도화도시개발구역)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

기호(1), 기호(2)는 벽체구분없이 일체로 이용 중이고, 대상물건 기호(5)는 인접호수(제106
호 및 제107호)와 벽체구분없이 일체로 이용하기 위해 내부 인테리어 공사중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

102호와 벽체없이 일체로 근린생활시설(상호명:자담치킨)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경13236 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 992-1 노블레스프라자 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 721,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.92㎡ (약 7.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.60㎡ (약 14.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 노블레스프라자

사용승인일: 2021년 10월 01일

총 동 연면적: 3183.65㎡ (약 963평)

대지면적: 991.5㎡ (약 300평)

건축면적: 591.88㎡ (약 179평)

건폐율: 59.7%

용적률: 249.7%

총 호수: 23호

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층

승강기: 1대

1.5. 기타 물건 정보

특이사항: 유동화물건, 공동담보

토지지분: 23.923㎡

건물지분: 47.6㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

물건지 북측으로 노폭 약 12m, 서측으로 노폭 약 18m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역(도화도시개발구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (전북은행, 2023-05-22, 2,530,000,000원)으로, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 7,508,637,750원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김동현

* 보증금: 0원

* 차임: 4,000,000원

* 전입/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 보증금이 0원이며 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 상태

해당 건물은 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물로, 2021년 10월 1일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 및 페어글라스 마감이며, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호로 되어 있습니다.

4.2. 현 임차 현황 (101호 기준)

본 경매 대상 물건인 1층 101호는 102호와 벽체 없이 일체로 근린생활시설(상호명: 자담치킨)로 이용 중입니다.

* 101호, 102호: 근린생활시설(상호명: 자담치킨)로 일체 이용 중.

* 103호: 근린생활시설(동태탕)로 이용 중.

* 104호: 근린생활시설(상호명: 더벤티)로 이용 중.

* 105호: 인접호수(106호, 107호)와 일체로 근린생활시설(상호명: 도화 참맛 갈비) 이용을 위한 인테리어 공사 중.

4.3. 주변 상권 특성

주변에 단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인천서화초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 기타 주변 시설

주변에 아파트단지, 업무시설 등이 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 현재 제공된 정보로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적/법적 제약

* 일체 이용: 101호와 102호가 벽체 없이 일체로 '자담치킨'으로 이용 중이므로, 경매 물건의 독립적인 사용 및 명도에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공사 중인 호수: 105호는 인접 호수와 일체 이용을 위해 공사 중으로, 추후 사용 현황 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 유동화물건, 공동담보 물건으로 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

* 총 채권액이 75억 원 이상으로 매우 높아, 채무 변제 이외의 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 노블레스프라자의 근린상가로, 위치 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 101호와 102호가 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있다는 점은 본 물건의 독립적인 운영 및 명도 과정에서 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 또한, 높은 채권 총액과 유동화, 공동담보 등의 특이사항은 권리 분석 및 향후 진행 과정에서 주의 깊게 살펴야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 상권 잠재력: 주변의 주거 및 업무 시설은 상가로서의 잠재적 수요를 뒷받침합니다.

* 안정적 운영 중인 상가: '자담치킨'의 현재 영업 상태는 해당 공간의 가치를 입증하며, 협의를 통한 긍정적인 활용 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 김동현의 보증금이 0원이며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 고려되지 않습니다. 감정가는 721,000,000원이지만, 높은 채권 총액 및 일체 이용 상가라는 점을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.