나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13236 [4] 인천광역시 미추홀구 도화동 992-1 노블레스프라자 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호외 4개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.01)

외 벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등입니다.

이용상태

기호(1), 기호(2): 벽체없이 일체로 근린생활시설(상호명: 자담치킨)로 이용중입니다.
기호(3): 근린생활시설(동태탕)로 이용중입니다.
기호(4): 근린생활시설(상호명: 더벤티)로 이용중입니다.
기호(5): 인접호수(제106호 및 제107호)와 일체로 근린생활시설(상호명: 도화 참맛 갈비)로
이용하기 위해 인테리어 공사중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 "제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설" 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접
합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02
-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-21)<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시개발구역(도화도시개발구역)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

기호(1), 기호(2)는 벽체구분없이 일체로 이용 중이고, 대상물건 기호(5)는 인접호수(제106
호 및 제107호)와 벽체구분없이 일체로 이용하기 위해 내부 인테리어 공사중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

근린생활시설(상호명:더벤티)로 이용중임
집합건축물대장(전유부, 감) 상 위반건축물로 등재(외기설치위반)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 인천지방법원 2024타경13236 (4)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 992-1 노블레스프라자 1층 104호

집합건물 주소: 인천광역시 미추홀구 염전로202번길 63 (도화동)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 744,000,000원

토지면적: 22.72㎡ (약 6.87평)

토지지분: 22.722㎡ (약 6.87평)

건물면적: 45.21㎡ (약 13.68평)

건물지분: 45.21㎡ (약 13.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매 (채권자: 전북은행)

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 위반건축물

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다.

교통상황: 대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통시됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 데크플레이트 지붕 5층 건물 내 제1층 제104호. 사용승인일은 2021년 10월 1일입니다.

건물 마감: 외벽은 석재붙임 및 페어글라스 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호 등입니다.

토지 이용상태: 사다리형의 토지로서 "제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설" 건부지로 이용중입니다.

인접 도로: 북측으로 노폭 약 12m, 서측으로 노폭 약 18m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역(도화도시개발구역), 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이: 감정평가서상 일부 호수는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이거나 내부 인테리어 공사 중인 것으로 기재되어 있습니다. (본건 104호는 '더벤티'로 이용중)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천 미추홀구 도화동의 신축 상가 건물 내에 위치하며, 주변은 주거 단지(아파트, 단독주택)와 업무시설, 상업시설이 혼재된 지역입니다. 도화도시개발구역 내에 포함되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다. 주요 도로와 인접하여 시내외 이동이 용이한 편입니다.

2.3. 주변 시설

서화초등학교가 북측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지들이 밀집해 있어 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다. 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 위치해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 5월 22일 전북은행 근저당 (을1, 2,530,000,000원)

말소예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 공동담보, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수할 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인 존재:

* 임차인: 최하진(개명전: 최나주)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-05

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 있음

* 비고:

이 임차인은 대항력이 있으므로, 경매 절차상 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되었으나, 대항력 요건을 갖춘 임차인이 존재하므로 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 특히 확정일자 정보가 없어 배당 우선순위에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건은 제1종근린생활시설로, 현재 '더벤티'(카페/음료)로 이용 중이며, 건물 내 타 호실에서는 '자담치킨', '동태탕', '도화 참맛 갈비' 등의 음식점 및 상업시설이 운영 중이거나 공사 중입니다. 신축 건물에 다양한 F&B 업종이 입점해 있어 활발한 상권 형성이 예상됩니다.

4.2. 배후 수요

주변 아파트 단지 및 주거 지역의 풍부한 배후 수요와 인근 업무시설 종사자들을 대상으로 한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상가 건물 자체 내에 다양한 편의시설이 갖추어져 있으며, 도보 가능한 거리에 생활 편의를 위한 상업시설 및 주거 단지가 인접해 있습니다.

5.2. 교육환경

서화초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장 상 위반건축물(외기설치위반)로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과 또는 시정명령 등의 행정 조치가 발생할 수 있습니다. 이는 건물 가치 및 활용에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

상기 권리분석에서 상세히 기술되었듯이, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 상황을 초래할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.3. 일체 이용 중인 호실

건물 내 일부 호실들이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이거나 내부 인테리어 공사 중인 점은 추후 공용 부분 사용, 관리비 분담, 또는 구조 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용 승인된 신축 상가 건물로, 좋은 입지와 활발한 상권 잠재력을 가지고 있습니다. 도화도시개발구역 내 위치하며, '더벤티'와 같은 브랜드를 포함한 다양한 근린생활시설이 운영 중인 점은 긍정적입니다. 그러나 집합건축물대장 상 위반건축물 등재와 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 잠재적 리스크로 작용합니다. 특히 위반건축물 문제는 행정적 부담을 야기할 수 있으며, 임차인 보증금 인수 여부는 신중한 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 도화도시개발구역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 활발한 상권: 배후 주거 단지와 업무 시설을 기반으로 안정적인 수요 확보가 가능한 상권입니다.

* 브랜드 입점: '더벤티' 등 인지도 있는 브랜드가 입점해 있어 집객 효과가 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(위반건축물, 대항력 있는 임차인 등)와 물건의 실제 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어 있어 낙찰자가 부담하는 임차인 보증금은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 변동 가능성이 있습니다. 또한, 위반건축물 시정 비용 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 따라서, 철저한 현장 조사를 통해 위반건축물 해결 방안 및 비용, 임차인과의 관계 등을 재확인한 후, 예상 수익률을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.