나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13236 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 992-1 노블레스프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호외 4개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.01)

외 벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등입니다.

이용상태

기호(1), 기호(2): 벽체없이 일체로 근린생활시설(상호명: 자담치킨)로 이용중입니다.
기호(3): 근린생활시설(동태탕)로 이용중입니다.
기호(4): 근린생활시설(상호명: 더벤티)로 이용중입니다.
기호(5): 인접호수(제106호 및 제107호)와 일체로 근린생활시설(상호명: 도화 참맛 갈비)로
이용하기 위해 인테리어 공사중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 "제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설" 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접
합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02
-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-21)<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시개발구역(도화도시개발구역)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

기호(1), 기호(2)는 벽체구분없이 일체로 이용 중이고, 대상물건 기호(5)는 인접호수(제106
호 및 제107호)와 벽체구분없이 일체로 이용하기 위해 내부 인테리어 공사중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

101호와 벽체없이 일체로 근린생활시설(상호명:자담치킨)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경13236 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 992-1 노블레스프라자 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 702,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOO (등기부상 임의경매 개시 채권자는 전북은행)

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.29㎡ (약 7.05평)

토지 지분: 23.285㎡ (약 7.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.33㎡ (약 14.02평)

건물 지분: 46.33㎡ (약 14.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 특이사항

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 내 제1층 102호 (사용승인일: 2021.10.01)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 101호와 벽체 없이 일체로 근린생활시설(상호명: 자담치킨)로 이용 중임.

1.4. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 서화초등학교 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물 내 제1층 102호. 외벽은 석재붙임 및 페어글라스 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호 등임.

* 이용상태: 기호(1)(101호) 및 기호(2)(102호)는 벽체 없이 일체로 근린생활시설(상호명: 자담치킨)로 이용 중임.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로 "제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측 노폭 약 12m, 서측 노폭 약 18m 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등.

2. 입지조건

2.1. 지역적 위치

인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, 서화초등학교 북측 인근 지역입니다.

2.2. 주변 환경

단독주택, 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 지닙니다.

2.3. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.4. 도로 현황

건물 북측으로 약 12m, 서측으로 약 18m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 주식회사 엔비엘디앤씨 (2021.10.18)

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (전북은행, 2,530,000,000원, 2023.05.22)

* 주요 권리 내역:

* 근저당권: 전북은행 (2,530,000,000원), 전영선 (180,000,000원), 고양누리새마을금고 (864,000,000원), 주식회사 티에프이엔씨 (3,900,000,000원)

* 가압류: 한국전력공사 (34,637,750원)

* 임의경매: 전북은행 (2,243,587,050원, 2024.10.02 개시)

* 압류: 국민건강보험공단, 국, 미추홀구

* 총 등기부채권 총액: 7,508,637,750원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

3.4. 권리분석 종합

모든 권리는 말소기준권리인 전북은행 근저당권 설정일(2023.05.22)보다 늦거나, 말소 예정이므로 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 김동현은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 보증금 0원, 차임 월 400만원으로 기재되어 있으나 전입/사업일자 및 확정일자가 미상이므로, 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건이 위치한 1층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 101호와 102호(본건)가 통합되어 '자담치킨'으로 운영 중이며, 103호는 '동태탕' 식당, 104호는 '더벤티' 카페로 운영 중입니다. 105호는 인접 호수와 함께 '도화 참맛 갈비' 식당 운영을 위해 내부 인테리어 공사 중에 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거단지와 학교가 인접해 있어 배후 수요가 확보되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 시설 경쟁력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서화초등학교가 북측 인근에 위치하며, 상가 건물 자체적으로 다양한 근린생활시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통

인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 부담

등기부채권 총액이 75억원을 초과하여 채무 부담이 매우 높습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 건물 관리에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 및 공동담보 물건의 특성상 경매 절차 진행이 복잡할 수 있으며, 다른 담보물의 가치 변동이 본 물건에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.3. 호수 통합 이용

101호와 102호가 벽체 없이 일체로 이용 중이며, 105호 역시 인접 호수와 통합 공사 중입니다. 이는 향후 단독 사용 또는 재분할 시 이해관계인 간 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물 이용 현황

자담치킨 외 동태탕, 카페 등이 운영 중이나, 105호의 경우 공사 중이므로 현 상태 확인 및 향후 입점 업종에 따른 상권 변화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신축 상가 건물(2021년 사용승인)의 1층 102호로, 안정적인 업종인 '자담치킨'으로 운영 중입니다. 주변 주거 및 학교 시설과의 인접성은 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다. 건물 자체의 신축성과 양호한 입지 조건은 장점이나, 높은 채무 총액, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점, 여러 호수가 통합되어 이용되고 있는 점은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 시설 이용 가능.

* 안정적인 업종: 현재 운영 중인 '자담치킨' 등 상가 업종은 꾸준한 수요 확보 가능.

* 입지 개선 잠재력: 도화도시개발구역 내 위치하여 향후 지역 발전 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확함.

* 활용성 높은 면적: 101호와 통합 사용으로 넓은 면적 활용 가능, 대규모 점포 운영에 유리.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 관련 법규에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다. 본건 임차인 김동현의 보증금은 0원이며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

감정가: 702,000,000원

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대료 수준, 공실률, 건물 상태, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 조사해야 합니다. 특히, 본건은 공동담보 및 유동화 물건이므로, 해당 채권들의 전체적인 회수 가능성 및 법원 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

따라서, 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 성공적인 투자를 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 상권 및 임대 시세 조사, 전문가와의 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.