나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576768 [1] 인천광역시 서구 경서동 759-2 금옥빌리지 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 동측 인근에 위치하며 본건
인근은 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로
제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 제4층 제402호
외벽 : 미장스톤코트 등 마감.
내벽 : 벽지 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로 다세대주택부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경576768 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 759-2 금옥빌리지 4층402호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 제4층 제402호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 27.77㎡ (약 8.40평)

토지지분: 27.7666㎡

건물면적: 43.02㎡ (약 13.00평)

건물지분: 43.02㎡

감정가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 17일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 최

전입일자: 2017년 3월 20일

확정일자: 2017년 3월 20일

대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 최 이 존재합니다. 집합건물 등기부 요약에 따르면 을구 순위 3번으로 주택임차권(권리금액 105,000,000원)이 등기되어 있습니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주의: 임차인 최 은 대항력이 있으며, 보증금 1억 5백만원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 사항

소유권 보존 및 이전 등기(갑1, 갑2, 갑3)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 강제경매(갑4)와 압류(갑5) 역시 말소 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근(2026년 1월) 주변 지역 다세대주택 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 26일: 8,500만원, 전용면적 56.24㎡ (약 17.01평), 3층, 2010년식

* 2026년 1월 8일: 9,000만원, 전용면적 47.76㎡ (약 14.45평), 3층, 2012년식

* 2026년 1월 8일: 7,600만원, 전용면적 44.88㎡ (약 13.58평), 2층, 2010년식

4.2. 시세 동향

제공된 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 13~17평)의 다세대주택이 7,600만원에서 9,000만원 사이에 거래되었습니다. 본건은 약 13평 규모의 다세대주택으로, 이 시세 범위를 참고하여 가치를 판단할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학교

인천경서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보 및 분석 제약 조건에 따라, 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 최 이 존재하며, 보증금 1억 5백만원 전액이 배당되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 예상보다 높은 총 매수 비용으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 리스크

선순위 임차권이 존재하여 잔여 보증금 인수 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금 규모에 따라 투자 수익성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 인수 부담이 있다는 점은 반드시 고려해야 할 리스크입니다. 주변 시세는 7,600만원에서 9,000만원 사이에 형성되어 있으나, 인수 보증금 1억 5백만원을 합산할 경우 총 매입 비용이 높아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 정확한 인수 금액을 사전에 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 주변 시세와 비교하여 인수될 보증금을 고려한 실질적인 투자 가치를 분석해야 합니다.

* 임차인의 보증금 전액이 경매 절차에서 배당될 수 있는지 여부를 확인하는 것이 투자의 핵심입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 면적을 고려하여 산정합니다. 현재 파악된 주변 시세 범위(7,600만원 ~ 9,000만원)와 유사 면적(약 13평)의 거래 사례를 분석한 결과, 약 7,300만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 이는 인수 보증금 1억 5백만원을 제외한 가격이며, 실제 총 투자 비용은 인수 보증금으로 인해 크게 증가할 수 있음을 반드시 유념해야 합니다. 따라서 인수되는 보증금 규모에 따라 입찰가 조정이 필요하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.