나이스옥션 법원경매 인천 2024타경573592 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1327-28 신기메디칼센타 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 재래시장 주변 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2층 제202호 외 1개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
창 호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

일련번호1): 근린생활시설(Artos),
일련번호2): 근린생활시설(풀리네)로 이용중임.
※이해관계인 및 폐문부재로 외부 관찰에 의거 표기하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 현황 "근린생활시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25),제3종일반주거지역,가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에관한조례[2018.7.1.])<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2023-09-20) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경573592 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1327-28 신기메디칼센타 2층202호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 361,000,000원

* 토지면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

* 건물면적: 158.28㎡ (약 47.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOO

* 특이사항: 주거환경개선지구, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동, "인천남부초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 재래시장, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 상권 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구(사업완료), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 894,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리 (을18 근저당권, 갑15 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있을 수 있으나, 본건에서는 해당 정보가 명확히 기재되어 있지 않습니다. (정보 없음)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리(임차인의 대항력 있는 권리 등)는 없어 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 민

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 3월 27일

* 확정일자: 2024년 12월 11일

* 배당신고일자: 2024년 12월 11일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의: 임차인 민 은 대항력이 없으므로, 원칙적으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 용도: 본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가 건물입니다.

* 주변 환경: 재래시장 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 주택가가 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

* 이용 현황: 현재 'Artos'와 '풀리네'라는 상호로 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (이해관계인 및 폐문부재로 외부 관찰에 의거한 표기)

* 임대 관계: 본건의 정확한 임대차 관계는 미상으로, 실제 임대 현황 및 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 재래시장이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인천남부초등학교가 인근에 소재합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 비교적 편리하며, 자가용 접근도 용이한 편입니다.

* 주변 환경: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 이용상태 및 임대 관계 미확인: 이해관계인 및 폐문부재로 인해 건물의 실제 이용 상태 및 내부 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 또한, 임대 관계가 미상이므로 실제 임대차 현황 및 계약 조건에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 주거환경개선지구: 사업이 완료되었으나, 해당 지역의 장기적인 개발 계획 및 향후 부동산 가치 변동에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 다른 물건과의 관계 및 해당 물건들의 처리 현황이 본건 매각에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태: 건축물대장상 건축일자가 2003년으로, 건물의 노후도 및 내부 시설의 관리 상태에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 신기메디칼센타 내 근린상가 건물입니다. 인천남부초등학교 인근에 자리하고 있으며, 재래시장과 주택가가 혼재된 지역의 특성을 가집니다. 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 현재 두 개의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 민 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

그러나, 건물 내부 상태 및 실제 이용 현황, 임대차 관계 등에 대한 정보가 부족하여 현장 조사를 통한 면밀한 확인이 필수적입니다. 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성도 고려해볼 수 있으나, 이는 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 내 기본적인 상업 및 주거 수요 확보 가능성이 있는 입지.

* 권리관계가 명확하여 비교적 안전한 권리 분석이 가능함.

* 재래시장 및 초등학교 인접으로 인한 유동인구 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가 361,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 정확한 시세, 예상 임대 수익률, 건물 상태, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 가치와 시장 상황을 파악한 후, 신중한 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.