나이스옥션 법원경매 인천 2024타경573592 [2] 인천광역시 미추홀구 주안동 1327-28 신기메디칼센타 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 재래시장 주변 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2층 제202호 외 1개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
창 호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

일련번호1): 근린생활시설(Artos),
일련번호2): 근린생활시설(풀리네)로 이용중임.
※이해관계인 및 폐문부재로 외부 관찰에 의거 표기하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 현황 "근린생활시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25),제3종일반주거지역,가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에관한조례[2018.7.1.])<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2023-09-20) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2024타경573592 (2) 사건으로, 인천광역시 미추홀구 주안동 1327-28 신기메디칼센타 1층101호에 소재한 근린상가 물건입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정평가는 750,000,000원입니다.

토지 면적은 93.59㎡ (약 28.31평)이며, 건물 면적은 173.18㎡ (약 52.38평)입니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOO입니다.

건축물대장 상 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 제2층 제202호 외 1개호로서, 외벽은 화강석 붙임 마감 등이며 창호는 알미늄 샷시입니다.

건물은 제1,2종 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 현황 "근린생활시설 건부지"로 이용되고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 재래시장, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 신기메디칼센타 건물 내에 자리하고 있어 다양한 의료 시설 및 상가 시설을 이용하기 편리합니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지 이용 계획 상 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 주거환경개선지구(사업 완료) 및 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.

본건은 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 5월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권 최고액 894,000,000원)입니다.

이후 서울강동농업협동조합의 임의경매개시 결정(채권액 746,403,155원) 및 미추홀구의 압류 등이 등기되었으나, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 상 소유권 보존 및 이전 등기가 경료되었으며, 등기부채권 총액은 894,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 주식회사 아르토스(김선국)가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원에 2018년 1월 5일부터 전입/사업자 등록을 하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 있으나, 본 경매 물건의 권리 분석 결과 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천남부초등학교 인근의 재래시장 주변 상업 지역에 위치한 신기메디칼센타 건물 내 근린상가입니다.

주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하여 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

건물 자체에 의료 시설이 다수 입점해 있어, 잠재적인 고객층은 병원 이용객, 상가 입주자 및 지역 주민으로 구성될 수 있습니다.

주변 교통 상황이 보통 수준이고, 상업시설 밀집 지역에 포함되어 있어 기본적인 상권 활성화 가능성이 있으며, 지역 경제 활동의 중심지 역할을 수행할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

인천남부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

재래시장이 가까이 있어 장보기 등 일상생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 주거환경개선지구로 지정되었던 이력이 있으며, 사업 완료(2006.12.31)되었으나 향후 지역 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금이 0원이라 할지라도 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

등기부 상 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 실제 입찰 시 경쟁이 치열하지 않거나 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동의 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 지역에 위치한 근린상가입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 현재 근린생활시설로 활발히 이용 중입니다.

권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 추가적인 재정적 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

지역 내 상권 활성화 가능성이 있는 곳에 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

인천남부초등학교 및 재래시장 인접으로 인해 유동 인구가 꾸준히 발생할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

인수 보증금이 0원으로, 명도 비용 외 추가적인 인수 부담이 없다는 점은 투자 매력도를 높이는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 경매 물건의 특성, 지역 부동산 동향, 유사 물건의 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외한 순수 부동산 가치와 명도 비용, 제세공과금, 수리비 등 기타 부대 비용을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.