나이스옥션 법원경매 인천 2024타경583513 [1] 인천광역시 남동구 만수동 978-22 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "남동구청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 남동측 인근에 인천 2호선 "남동구청역"이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

R.C조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서,
(사용승인일 : 1992.07.18)

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경583513 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 978-22, 2층 201호

용도: 다세대주택

건축물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 1992년 07월 18일

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 25.19㎡ (약 7.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.43㎡ (약 12.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 136,000,000원

감정평가서 요약:

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "남동구청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 되어 있음. 토지는 자루형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 남동구청 북서측 인근의 주거 및 근린생활시설 혼재 지역에 속해 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 단독주택, 상가 등이 혼합되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인천 2호선 "남동구청역"이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 여러 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지 형상은 자루형으로, 주거용 건물(다세대주택)의 부지로 이용되고 있습니다. 물건지 남동측으로는 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리, 채권자)

말소기준권리: 2023년 05월 12일자 남동세무서장의 압류 (을구 9번 주택임차권등기 및 갑구 20번 가등기보다 늦음)

채권자: 서OOOOOOOO (강제경매 신청 채권자)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 77,000,000원

전입일자: 2021년 02월 19일

확정일자: 2021년 01월 19일

대항력: 있음

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (입주자: 김 (김환희))

보증금: 77,000,000원

전입일자: 2021년 02월 19일

확정일자: 2021년 01월 19일

대항력: 있음

비고: 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 임차권 자체는 인수 가능성이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 갑구 20번: 2022년 07월 05일 접수된 주식회사지슨개발(현 주식회사서현디앤디) 명의의 소유권이전청구권가등기.

이 가등기는 순위보전가등기로 신고되어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 매우 중대한 권리입니다.

* 을구 9번: 2023년 03월 14일 접수된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권.

집합건물 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 가능성도 있습니다. (확실한 말소 여부는 재확인 필요)

3.4. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전청구권 가등기가 존재하며, 해당 가등기는 매수인에게 인수되어 소유권 상실의 위험이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금은 77,000,000원으로 동일하며, 임차권의 말소 여부는 확약서 제출로 인해 변동 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 만수동 일대는 아파트 단지와 다세대주택, 연립주택이 밀집한 주거지역이며, 이에 따른 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 주를 이룹니다.

4.2. 유사 물건 시세 비교

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식(1991년)의 다세대주택인 "성덕빌라(A동)" (36.51㎡)가 2026년 3월 9,300만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산하면 본건(40.43㎡)의 시세는 약 103,000,000원 수준으로 추정됩니다. 반면, "대명빌라(841-27)" (35.91㎡)가 2026년 3월 3,000만원에 거래된 정보는 금액의 오류이거나 특수한 거래(예: 임대차 보증금 일부 등)일 가능성이 높아 직접 비교에는 무리가 있습니다. 신축 연립인 "이안애"는 45.75㎡가 16,300만원에 거래되었으나, 건물의 신축 연도 및 종류가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

남동구청이 인근에 있어 행정기관 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 쇼핑, 식사, 은행 등의 편의시설 이용은 가능합니다. 주거 지역으로 조용한 편의를 제공할 수 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 유무)

제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근 지역은 주로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유권 이전 관련 리스크 (가등기)

본건의 가장 치명적인 리스크는 매수인에게 인수되는 소유권이전청구권 가등기가 존재한다는 점입니다. 이 가등기가 실행될 경우, 매수인은 투자한 금액 전체를 잃고 소유권을 상실할 수 있습니다. 이는 해당 물건에 대한 일반적인 투자 개념을 적용하기 어렵게 만드는 요인입니다.

6.2. 임차권 관련 리스크

대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 서울보증보험)이 존재하며, 보증금 77,000,000원 전액이 인수될 가능성이 있습니다. 비록 서울보증보험에서 말소 동의 확약서를 제출했으나, 법원 매각 결정 과정에서 최종적으로 인수 여부가 확정될 때까지는 잠재적 부담으로 간주해야 합니다.

6.3. 물건 노후화

1992년에 사용승인된 건물로, 현재 30년 이상 경과하여 노후화가 상당 부분 진행되었습니다. 향후 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 이는 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

6.4. 기타 법적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 만수동 소재 본 다세대주택은 낙찰 시 매수인에게 인수되는 소유권이전청구권 가등기라는 매우 높은 위험을 안고 있습니다. 이 가등기가 실행될 경우 소유권을 완전히 상실할 가능성이 있어, 일반적인 부동산 경매 투자 관점에서는 권장하기 어려운 물건입니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 건물의 노후화 등도 잠재적 리스크로 작용합니다. 입지나 교통 여건은 보통 수준이나, 앞서 언급된 권리상의 치명적인 문제로 인해 투자 가치를 논하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

본 건의 경우, 투자 포인트보다는 잠재적 리스크 관리에 초점을 맞춰야 합니다.

* 높은 위험 감수: 만약 본 물건에 투자를 고려한다면, 소유권 상실 위험을 인지하고 해당 금액만큼의 손실을 감수할 수 있는 매우 높은 위험 감수 능력이 필요합니다.

* 가등기 말소 또는 협상 가능성 확인: 낙찰 이후 가등기 권자와의 협상 또는 말소 가능성에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

* 입지 및 시세: 가등기 문제를 배제했을 경우, 주변 시세 대비 감정가가 높지 않다는 점은 긍정적이나, 이는 근본적인 리스크를 상쇄하지 못합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보, 특히 소유권이전청구권 가등기가 매수인에게 인수된다는 점은 예상 입찰가를 산정하는 것을 매우 어렵게 만듭니다. 가등기 실행 시 소유권을 상실할 위험은 투자 원금 전액을 잃을 수 있음을 의미하므로, 합리적인 수준의 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

일반적으로 유사 물건의 시세는 약 103,000,000원으로 추정되나, 인수되는 가등기의 위험을 고려하면 이 가치는 사실상 0원 또는 그 이하가 될 수 있습니다. 만약 극도로 높은 위험을 감수하고 투자를 시도한다 하더라도, 이는 투자가 아닌 투기에 가까운 행위가 될 것입니다.

따라서, 본건에 대한 보수적이고 합리적인 예상 입찰가는 현재로서는 산정하기 어렵습니다. 만약 불가피하게 입찰을 고려해야 한다면, 감정가의 30~50% 수준 이하에서, 즉 40,000,000원 ~ 68,000,000원 이하의 극히 낮은 금액으로 입찰하여 잠재적 손실을 최소화하는 전략을 고려할 수 있으나, 이는 추천되지 않으며, 소유권 상실 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.