나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504715 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 18층1805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "비룡공원" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물내 18층 1805호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 부정형의 토지로서, 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 451-63 :일반상업지역(2022-06-13), 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경504715 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 18층 1805호

용도: 오피스텔

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물내 18층 1805호

사용승인일: 2021년 07월 08일

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

토지지분: 7.546㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.43㎡ (약 15.86평)

건물지분: 52.4285㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 209,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "비룡공원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 인천지방법원 2025년 1월 20일 접수된 이OO의 강제경매개시결정 (채권액 230,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 1순위 임차권등기(채권자: 이정우, 보증금 220,000,000원)가 있습니다. 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있다면 매수인에게 인수됩니다. 현재 등기부상 해당 임차인의 보증금 전액(220,000,000원)이 인수 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이정우

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 30일

확정일자: 2021년 10월 22일

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 220,000,000원

3.4. 기타 특이사항

선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있어 인수 보증금(220,000,000원)이 발생합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 용현동 일대는 인천항 및 산업단지와 인접해 있으며, 재개발 및 신축 아파트 단지들이 들어서면서 주거 환경이 개선되고 있는 지역입니다. 효성 해링턴타워 인하는 비교적 최근에 건축된 오피스텔로, 주변 상업시설 및 교통 여건이 양호하여 직장인 및 소규모 사업자들에게 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 신축 오피스텔 공급 증가로 인한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 비룡공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

5.2. 교통편의

인근 버스정류장을 통해 인천 시내 주요 지역으로 이동이 편리하며, 차량 이용 시 주변 도로망을 통해 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 인수 보증금

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원이 인수된다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 상당히 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 감정가 대비 높은 인수 보증금

본건의 감정가(209,000,000원)보다 임차인 인수 보증금(220,000,000원)이 더 높습니다. 이는 낙찰 후 총 지출 비용이 예상보다 커질 수 있음을 시사합니다.

6.3. 시장 가격 변동성

최근 실거래가 자료에 따르면 본건과 유사한 면적의 거래 사례 가격이 185,000,000원에서 198,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 인수 보증금을 고려했을 때, 예상 투자 비용 대비 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동의 신축 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호합니다. 하지만, 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원이 인수된다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 인수되는 보증금이 감정가보다 높아, 낙찰 후 총 지출 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서 임차인의 배당 여부 및 잔여 보증금 인수 금액을 정확히 파악하고, 예상 총 지출 비용 대비 시세차익 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 비교적 양호한 건물 컨디션 보유

* 대중교통 및 차량 접근성이 편리한 입지

* 주변 편의시설 및 공원 이용 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,000,000원이며, 최근 실거래가(52.43㎡ 기준)는 약 185,000,000원에서 198,000,000원 수준으로 조사되었습니다. 선순위 임차 보증금 220,000,000원이 인수되는 점을 감안할 때, 총 지출 비용이 매우 높아지므로 보수적인 접근이 필요합니다.

임차 보증금 인수액을 제외한 본건의 자산 가치 및 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 190,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가 결정 시에는 임차인의 배당 관련 세부 사항을 반드시 재확인하고, 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금) 대비 투자수익률을 면밀히 분석하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.