나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505688 [1] 인천광역시 서구 당하동 1030-1 원당지구멀티프라자 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""발산초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 4층 403호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 독서실로서, 인접호와 경계벽이 없는 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설, 노유자시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 독서실로서, 인접호와 경계벽이 없는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 서구 당하동에 소재한 근린상가 물건으로, 집합건물로서 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건의 사건번호는 인천지방법원 2025타경505688 (1)이며, 채권자는 남서울농업협동조합입니다.

물건의 소재지는 인천광역시 서구 당하동 1030-1 원당지구멀티프라자 4층403호입니다.

용도는 근린상가이며, 감정평가액은 202,000,000원입니다.

토지면적은 35.28㎡ (약 10.67평)이며, 토지 지분 면적도 동일합니다.

건물면적은 92.63㎡ (약 28.02평)이며, 건물 지분 면적도 동일합니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

집합건축물대장상으로는 독서실로 등재되어 있으며, 인접 호실과 경계벽이 없는 상태라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다.

외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호입니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 2필 일단의 장방형 토지로, 제1,2종 근린생활시설, 노유자시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 본건이 북측 및 서측으로 도로에 접해 있어 차량 출입이 용이합니다.

토지이용계획상 공히 일반상업지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호), 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 발산초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.1. 교통상황

본건까지 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 시내외 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

본건 경매 사건은 채권자인 남서울농업협동조합의 임의경매 신청에 의해 개시되었습니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 04월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을10)이며, 채권금액은 128,400,000원입니다.

해당 근저당권을 포함한 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 소유권 변동 이력이 다수 존재하며, 가장 최근 소유권 이전은 2021년 04월 05일에 박력에게로 이루어졌습니다.

채권 총액은 128,400,000원입니다.

3.1. 임차인 현황

본건에는 오연진이라는 임차인이 존재하며, 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원의 조건으로 2022년 05월 17일에 전입 및 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 배당신고를 2025년 04월 04일에 하였으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천 서구 당하동 일대는 발산초등학교를 중심으로 한 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후수요가 풍부할 것으로 예상되며, 이는 상가 이용객 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

인근 상권은 지역 주민들을 대상으로 하는 소매점, 음식점, 학원 등의 업종이 주를 이룰 것으로 보입니다.

다만, 원당지구 내 상권의 전반적인 활성화 정도 및 공실률 등은 추가적인 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 발산초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경 측면에서 이점을 가질 수 있습니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 지역 내 이동도 용이합니다.

생활 편의시설로는 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 유지에 필요한 시설들을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 집합건축물대장상 독서실로 등재되어 있으며, 인접 호실과 경계벽이 없는 상태로 이용되고 있습니다. 이는 향후 내부 공간 활용 또는 원상복구 시 별도의 공사가 필요할 수 있으며, 소음이나 프라이버시 문제로 인접 세대와 분쟁이 발생할 가능성을 내포합니다.

임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 임대차 계약의 세부 내용 및 상가 인도명령 진행 여부 등을 확인하여 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈를 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 발산초등학교 인근에 위치하여 입지적 안정성이 있으며, 주변 주거 밀집 지역을 배후로 하는 근린상가로서 잠재력을 가지고 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 인접 호실과의 경계벽 부재로 인한 내부 이용의 제약과 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수들을 고려해야 합니다.

감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접 및 주거지역 배후수요 풍부

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없음

* 건물 내부 활용 가능성 (경계벽 없는 상태)

* 향후 지역 개발 가능성 (지구단위계획구역)

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 202,000,000원입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어, 입찰가 산정 시 인수 보증금은 고려하지 않습니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 현황, 주변 시세, 향후 시장 전망, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가 및 본건의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.