나이스옥션 법원경매 인천 2025타경251 [1] 인천광역시 연수구 송도동 21-65 인천송도힐스테이트 601동 1층138호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""해양경찰청"" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 각종 근린생활시설 및 공동주택 단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내의 제1층 제138호, 제139호로서,
(사용승인 : 2011.01.17)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅.
내벽 : 인테리어치장 마감.
창호 : 알미늄샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1,2)를 경계벽 제거하여 일체로 일반음식점으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측, 북서측으로 로폭 약 50미터, 35미터, 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대3-76호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-356호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건 기호(1,2)는 경계벽이 제거된 상태임.

물건 비고

일괄매각.
물건1.(138호)과 물건2.(139호)의 경계벽을 제거하여 일체로 일반음식점으로 이용 중이나 복원가능.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경251 (1) 사건에 대한 경매 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경251 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 21-65 인천송도힐스테이트 601동 1층138호

용도: 근린상가

감정가: 1,501,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO (등기부상 남인천농업협동조합으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.50㎡ (약 12.55평)

토지 지분: 41.504400000000004㎡ (약 12.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 107.16㎡ (약 32.41평)

건물 지분: 107.16㎡ (약 32.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 인천송도힐스테이트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 20층 건물 중 제1층

사용승인일: 2011년 01월 17일 (JSON 데이터 기반)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "해양경찰청" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 동일 유형의 각종 근린생활시설 및 공동주택 단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측 및 남서측, 북서측으로 각각 폭 약 50미터, 35미터, 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대3-76호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-356호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 08월 17일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당 (을2) 입니다.

이 권리를 기준으로 하였을 때, 해당 권리를 기준으로 하는 모든 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 일반적인 경매 절차와 등기부상 권리 관계를 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.4. 등기부 현황 요약

본 건의 등기부에는 과거 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있었으나, 이들은 대부분 말소(을2, 을4, 을5, 을6, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑11, 갑12)되었거나 말소될 예정입니다.

주목할 만한 사항으로는 2023년 12월 11일에 접수된 양다연의 소유권이전청구권가등기 (갑5)가 있으나, 이는 매매예약으로 추정되며 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다.

최종적으로 소유권 변동은 2021년 08월 17일의 공유자전원지분전부이전 (갑4)입니다.

등기부채권 총액은 1,891,468,102원 입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본건은 601동 1층 138호와 139호가 하나의 경계벽을 제거하여 일반음식점으로 일체로 이용 중입니다. 이러한 통합 상태는 복원 가능합니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 송도동 일대는 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 배후수요가 풍부한 입지입니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근은 송도국제도시의 핵심 지역으로, 각종 근린생활시설, 상업 시설, 공동주택 단지 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 입지입니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 JSON 데이터 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계벽 제거 및 복원 문제

본건은 138호와 139호가 통합되어 일반음식점으로 사용 중이며 경계벽이 제거된 상태입니다. 따라서, 향후 원상 복구 또는 업종 변경 시 추가적인 비용이 발생하거나 공사 기간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대관계가 미상으로, 현재 점유자에 대한 상세 정보 파악이 어려운 상황입니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적인 부분입니다.

6.3. 가등기 권리

소유권이전청구권가등기(갑5)가 존재하나, 이는 매매예약으로 추정되며 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 경매 절차상 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 송도국제도시의 핵심 지역에 위치한 근린상가 물건으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 두 개 호실이 통합되어 넓은 공간 활용이 가능한 일반음식점으로 운영 중이며, 권리 분석상 말소기준권리 이하 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 경계벽 제거 상태 및 임대 관계 미상이라는 점은 낙찰 후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시라는 뛰어난 입지적 가치: 미래 성장 가능성이 높은 핵심 지역에 위치합니다.

* 넓은 면적의 상가 활용: 107.16㎡ (약 32.41평)의 전용 면적으로 다양한 업종 및 대형 매장 운영이 가능합니다.

* 양호한 접근성과 주변 상권: 풍부한 유동 인구와 배후 수요가 뒷받침될 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리들이 소멸 예정으로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 동향, 경쟁 물건 분석, 낙찰가율 등을 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 참고로, 본건의 감정가는 1,501,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.