나이스옥션 법원경매 인천 2025타경748 [2] 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 원창동 소재 '항만1호공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 각종 근린시설 및 공장 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 401호 및 402호로서,
(사용승인일: 2020.12.31)

외벽: 석재 붙임 마감등,
내벽: 몰타르위 페인팅 등 마감,
창호: 새시 창호임.

이용상태

공히, 공부상 '의원'이나 현황 '공실' 상태임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 현황 '제1,2종근린생활시설, 운동시설,
위락시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합)(2012-01-16), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부 상 '의원'이나, 현황 상 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경748 (2)

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 4층402호

용도: 근린상가

감정가: 479,000,000원

토지면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

건물면적: 91.00㎡ (약 27.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 402호

사용승인일: 2020년 12월 31일

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 원창동 소재 '항만1호공원' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 유사한 근린시설 및 공장 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로와 수평을 이루는 정방형 토지로, 현재 '제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 위락시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 물건지 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

2.3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행의 근저당권 (2024년 5월 17일 접수, 채권 최고액 840,000,000원)입니다.

* 소멸예상 권리: 매각으로 인해 을1 근저당권, 갑7 가압류, 갑8 임의경매, 갑9 압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. 갑5, 갑6 등기사항도 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 지상권은 별도 확인 필요하나, 명세서상 별도 기재 사항 없음)

* 등기부채권 총액: 864,047,703원입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었으며 (합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

2.4. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건은 인천 서구의 항만 배후 지역에 위치하며, 주위에 동종의 근린시설 및 공장, 물류센터 등이 밀집해 있습니다. (관련 검색 결과에 따른 추가 분석)

* 현재 상태: 공부 상 '의원'으로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다. 이는 신규 임차인 확보 시 영업 형태 변경에 대한 가능성을 시사합니다.

* 주변 시설: 항만 1호 공원 인근으로, 업무 및 물류 관련 종사자들을 대상으로 한 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

2.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린 상가 및 공장 밀집 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 항만1호공원이 인접해 있으며, 산업 및 물류 관련 시설들이 주변에 분포하고 있습니다. (관련 검색 결과에 따른 분석)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 민감하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업 단지 인근의 일반적인 환경 고려가 필요합니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실로, 즉시 임대 수익을 기대하기보다는 신규 임차인 확보 및 영업 환경 조성이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대인이 없는 것으로 보이나, 혹시 모를 상황에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지역적 특성: 산업 및 물류 시설이 밀집한 지역의 특성상, 해당 지역의 경기 변동이나 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 법적 규제가 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 원창동에 소재한 신축급(2020년 준공) 근린상가입니다. 항만 배후 지역에 위치하며, 차량 접근성과 대중교통 이용이 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준 권리 외 모두 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 권리 승계가 가능합니다. 현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 발생은 어렵겠으나, 해당 지역의 산업 특성을 고려한 업종 선정 시 잠재적 가치를 기대해볼 수 있습니다.

2.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용 절감 기대.

* 우수한 입지: 북항 배후부지 지구단위계획 구역 내 위치하여 향후 지역 개발 잠재력 보유.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 말소될 예정으로 안전한 투자 가능.

* 명도 용이성: 현재 공실 상태로 명도 부담이 적음.

2.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 479,000,000원을 기준으로, 향후 예상 임대 수익률, 명도 및 리모델링 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 산정하지 않으며, 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.