나이스옥션 법원경매 인천 2025타경837 [2] 인천광역시 연수구 동춘동 938 건영아파트 124동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '동춘초등학교' 남서측 인근에 위치하는 ""건영아
파트"" 제119동 제1층 제104호 및 제124동 제1층 제102호로서, 주변은 대규모 아파트단지,
학교 및 기반 상업시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

각 동 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건중 제1층 제104호 및 제1층 제102호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

각 호 공히 '아파트'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 및 난방시설이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 토지를 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6240))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경837 (2)

1.2. 소재지

인천광역시 연수구 동춘동 938 건영아파트 124동 1층102호

1.3. 물건 종류

아파트

1.4. 감정가

352,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 84.02㎡ (약 25.4평)

* 토지 지분: 84.024㎡ (약 25.4평)

* 건물 면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

* 건물 지분: 84.945㎡ (약 25.7평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 아파트 정보

* 아파트 명: 건영아파트

* 주소: 인천광역시 연수구 동춘동 938 (도로명: 인천광역시 연수구 먼우금로83번길 12)

* 총 세대수: 970세대

* 총 동수: 33동

* 사용 승인일: 1994년 4월 27일

* 최고층: 5층

* 본건 위치: 1층

1.9. 건축물 현황

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 1층

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감

* 창호: 샷시 창호

1.10. 설비 내역

상하수도, 급배수, 소화전, 도시가스, 지하주차장, 난방시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '동춘초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 기반 상업시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 편리한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

2.4. 도로 상태

단지 내 도로를 이용하여 출입하며, 단지 내 도로는 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을10 근저당 (2023-11-28, 주식회사 에스비아이씨)으로, 이보다 앞선 권리들을 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-07

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금(230,000,000원) 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-07

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, 일반적인 경매 절차에 따라 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (단, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 230,000,000원에 대한 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.)

3.4. 등기부 채권 총액

347,712,743원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인(김 )의 존재로 인해 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 동춘초등학교 및 다양한 기반 상업시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 단지 내 편의 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

4.3. 지역 상권 특성

연수구 동춘동은 대규모 아파트 단지와 함께 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 지역으로 평가받고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 남서측 인근에 동춘초등학교가 위치하고 있으며, 유치원부터 고등학교까지 좋은 학교들이 인근에 모여 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

5.2. 주거 편의 시설

주변에 마트, 병원 등 생활 필수 시설들이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 교통 접근성

단지 입구마다 버스 정류장이 있어 시내버스 및 마을버스 이용이 편리합니다. 다만, 지하철역과는 다소 거리가 있습니다.

5.4. 주차 시설

총 주차 대수는 739대(지상 739대, 지하 0대)로, 세대당 약 0.76대 가량의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (참고: 아파트 정보 총 주차대수 739대, JSON 총 주차대수 1031대)

5.5. 자연 환경

단지 후문 쪽으로는 봉재산이 있어 산책 및 가벼운 등산을 즐기기에 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 2017년 9월 7일에 전입하여 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 230,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 실질적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건축 연도

본 아파트의 사용 승인일은 1994년 4월 27일로, 30년 이상 경과한 노후 아파트에 해당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 과거 사건 사고

과거 군사시설의 미사일 오발 사건으로 인해 아파트 단지 일부에 파편이 낙하한 사례가 있었습니다. (1999년 나이키 미사일 오발 사건)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 동춘동의 주요 아파트 단지 내에 위치하며, 생활 편의 시설 및 교육 환경, 교통 접근성 등 주거 환경이 우수한 편입니다. 최근 매매 사례에서도 1층임에도 불구하고 3억 5천만 원 이상의 가격을 형성하고 있어 시세 수준은 양호한 것으로 판단됩니다.

다만, 2017년부터 거주한 대항력 있는 임차인 김 의 존재와 230,000,000원의 보증금은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 위험 요소입니다. 또한, 30년 이상 경과한 건축 연도는 향후 관리 비용 증가 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 인프라: 대규모 아파트 단지, 학교, 상업시설, 봉재산 등 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 시세: 연수구 동춘동 지역의 아파트 시세는 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 흐름을 보입니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 재개발 가능성 및 지역 개발 계획에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 아파트(1층)의 시장 가치는 약 3억 5천만 원 내외로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원은 입찰가 산정 시 별도로 제외하고 계산하였으나, 실제 인수 시에는 추가적인 자금 부담이 발생하므로 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 임차인 관련 리스크를 고려하여 시장가 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 345,000,000원 ~ 352,000,000원 범위 내에서 보수적으로 고려하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.